公寓式酒店

Apartment Hotel

何为公寓式酒店？澎润认为，公寓式酒店是全球酒店市场不断成熟发展的细分产物，瞄准了住宿需求为七至三十天的灵活长住客源。在较成熟的酒店市场中，如美国，公寓式酒店模型已被酒店集团规模化开发，并成为该酒店市场重要的构成。反观其在中国的发展现状，灵活长住需求正处于被传统酒店与服务式公寓分摊消化的阶段，然而日益增长的目标客群终将对这两类产品原本所定位的客群分类、服务内容、收益目标等带来不便。因此，中国的灵活长住需求迫切地需要专业的住宿产品来满足。

2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义，并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。"二者是不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。

正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，则无法将客房分割出售给个人。

中国人口、产业、宏观居民消费的大基本盘确保了各类公寓需求的基础，中心城市与城市群虹吸效应下的成本高企，促使租赁住房的支持性政策相继出台，公寓类产品的市场机会与激烈竞争同在，因此，策略地选择、批判性地分析、前瞻性地研判中国公寓市场的细分赛道尤为关键。

澎润对公寓式酒店在中国的发展进行了初步的全域研究，十分愿意针对具体地区、具体项目展开进一步的研究工作：

公寓式酒店在中国市场的产品与品牌双双短缺，仍有提高集中度的空间；

公寓式酒店市场机会较为明显，目前已有的产品对本土需求满足不足；

公寓式酒店始于酒店，但本质上有一定差别，正作为独立的商业模型在积极发展；

公寓式酒店与传统酒店拥有相似的开发逻辑，但在经营模式、回报要求等方面有独特的基因；

公寓式酒店在中国通常与传统酒店搭配开发，在独立发展仍有很长的路要走。

我们如何帮助客户

公寓式酒店本就与酒店式公寓、服务式公寓等产品之间的界限模糊，加之中国酒店业缺乏对公寓式酒店的专项研究，导致市场对其存在较多理解上的偏差，需求端与供给端均未充分了解公寓式酒店的定义与发展逻辑，给多方利益相关者在战略制定、建设前期、投融资等阶段带来诸多壁垒，亦使公寓式酒店在中国受到一定前进阻力。

1.澎润将依托强大的数据库与顶级咨询专家的视角，对中国宏观和社会趋势进行深度研究分析，探索并总结支撑公寓式酒店是否具备未来发展的基本逻辑。

2.对公寓式酒店、传统酒店、长租公寓、服务式公寓的供给情况进行分别的精细研究，从品牌的档次分布、品牌的地理分布深度和广度、品牌的物业数量与规模进行交叉分析，为判断市场进入机会奠定供给基础。

3.充分了解业主或投资人的投资开发需要与项目的开发背景，对公寓式酒店类业主或投资人进行画像描摹。

4.对公寓式酒店按需进行财务模型的预测，在重资产与轻资产两个视角验证公寓式酒店在财务上是否可行。

5.在双循环及产业结构发生变化的背景下，澎润将按照B/C端、内/外资、商务/度假/本地的分类，分别研究新时代住宿需求趋势。

6.建立需求矩阵，挖掘公寓式酒店客群的多维度特征，如入住原因、入住时长、入住人数、入住渠道、长短租比例、档次高低等，对公寓式酒店类客群进行画像描摹。

7.澎润将结合中国双循环与“十四五”战略规划的时代背景，在市场研究结论的基础上，协助企业制定公寓式酒店的品牌战略，更新/搭建全新的品牌矩阵，发布潜在新品牌或新产品等。

澎润的优势

定制化的长短租市场研究，支持最佳房型组合和收益策略

针对公寓不同入住时长的客人，澎润对地块周边的相关市场做详尽的市场调研，并结合澎润强大的在线数据库资料，收集、分析并预测当地的长短住客源市场，最终为合理的投资决策提供强大、坚实的数据支撑。

全生命周期的酒店资产管理

不谋万世者，不足谋一时，不谋全局者，不足谋一域。澎润在业内推出的全生命周期资产管理服务，让业内从酒店资产闭环的价值最大化角度考虑问题。全生命周期的视角能更好的推动在资产的前期阶段的良好规划设计实践，更合理地安排不同阶段的资本性支出，并且让各个生命阶段的资产都能发挥最大价值。

一切都要回到市场的行业研究

澎润是一家研究密集型咨询机构，这既是澎润的自身定位，也是业内的中肯评价。澎润研究院在韩志广博士的带领下，深入中国市场，不断拓展研究领域，创立适合中国酒店市场的研究方法和模型。澎润战略领域的Steep模型，酒店+X方法，中国人的全生命周期度假模型，运营领域的对标体系，中国酒店资产估值方法已经为很多公司采用。澎润的研究成果既为内部项目提供了研究基础，又作为公共研究成果促进了行业的整体进步。澎润的身体力行，也带动了酒店咨询业的研究热情，目前行业每年的研究成果与2018年之前相比有大大的增加。