近年来，灵活长住（Extended Stay）概念在全球酒店界引发了很多争议，也吸引了许多投资者与品牌方的目光。无论是酒店系集团纷纷布局灵活长住领域，还是公寓系集团试图拓展Extended Stay品牌等一系列动作，都预示了在接下来的一段时间内，灵活长住的热度不减，或将带动一个新的开发趋势。一部分人认为，灵活长住产品就是大住宿业的独立商业模型；但也有一部分人认为，灵活长住在本质上与酒店别无二致！ 

数据来源：GSAIR

灵活长住是酒店？是公寓？还是特立独行的自己？ 

澎润认为，需求有所盼，产品有所及，任何一类产品都始自需求的诞生。《穿越周期，重铸价值——澎润2022中国服务式公寓报告》根据客群的入住时长，将住宿需求统一分为短住、灵活长住、长住、长租四大类，也相应地将住宿产品分为酒店、灵活长住酒店、服务式公寓及长租公寓。

来源：澎润研究院

灵活长住产品定位在传统酒店与服务式公寓之间的细分市场。澎润更认同灵活长住产品是酒店的一个新细分，更类酒店，不应归入服务式公寓。澎润对服务式公寓市场进行了统一定义与解读，灵活长住产品通常会以“在更长入住时间内，有更低的边际成本与更舒适的客房空间”著称，在“居家支撑系统完备度”上相较于传统酒店更丰富，但相较于服务式公寓更精简；在“服务强度”上相较于传统酒店更弱，但相较于服务式公寓则更强。

灵活长住酒店是何方神圣？

灵活长住酒店也叫Extended Stay Hotel，这个概念最早起步于住宿业较成熟的美国，被酒店集团率先规模化开发成商业模型，并逐渐发展为全球酒店市场的重要构成。酒店集团大多以新开发或收购品牌的方式丰富集团品牌矩阵，快速抢占灵活长住市场。但灵活长住的领域尚未出现中国本土的领头羊品牌。

灵活长住酒店应保住该有的灵魂

灵活长住酒店在中国的发展是受益于中短期项目制差旅和家庭环线游等灵活长住需求的快速增长，亦表明广大消费者对具有一定“服务强度”和“居家支撑系统完备度”的住宿产品有浓厚的兴趣。但不难发现，目前市场上主打灵活长住的产品也有流于概念的隐忧。也许是出于快速扩张的诉求，国外灵活长住品牌进入中国市场之后，在发展的过程中或多或少地“丢失”了灵活长住这个该有的灵魂，其房型与酒店差别不大，销售方式与传统酒店也别无二致。这将导致此类产品陷入与传统酒店抢饭碗的困境，真正符合灵活长住需求的供给却依旧存在缺口。

灵活长住酒店该怎样在中国发展？

从业者们需要思考，灵活长住酒店未来在中国市场中将怎样立足？澎润认为，灵活长住酒店不应止于“居家支撑系统完备度”与“服务强度”方面的创新，而应专注地研究“开发模式”和“定价策略”的新机遇。

策略一：在开发模式上实现X+Y组合发展

建议灵活长住酒店采取“优先与其他物业组合开发”的策略，争取以双管齐下的优势获取投资者的青睐。澎润认为目前较成熟的组合开发可分为业态错位、品类错位、和档次/品牌错位三个类型，灵活长住酒店在进入物业组合开发模式方面不存在明显障碍，可以成为三种模式下“X+Y”中的一员。首先，X+Y组合开发模式在运作方面的优势是不可否认的，能够有力地平衡投资风险。“灵活长住酒店+”的组合可以通过资源共享的方式有效减少运营成本，从而更好地满足投资人的需要，带来比单一项目更优的投资回报。其次，“灵活长住酒店+”的组合能够在同一项目内提升业态的多样性，通过内部差异化吸纳多元化的需求，同时刺激资产包中的综合消费。

来源：澎润研究院

策略二：以入住时长为导向的定价策略

建议灵活长住酒店在根据入住时长定价策略方面做精、做细、做好，突出自己是比传统酒店更适合灵活长住需求的产品。传统酒店模型通常提供尽可能通用的服务以抓住多类客源，因此酒店的收益管理方法也更简单通用；灵活长住酒店则需要更加聚焦在细分领域，根据入住时长定价，实现更优的长短住比例，攻克收益管理方面的挑战。正如《穿越周期，重铸价值 - 澎润2022中国服务式公寓报告》所说，中短期项目制差旅和家庭环线游是灵活长住的代表性需求。该类需求目前虽多由酒店满足，但需求对应的客群在工作性质、工作时长和出行目的等方面具有差异化的特征，这些因素导致他们更加青睐灵活长住酒店。此类客群通常对更大的居住空间、生活与工作的平衡、起居感等方面有所追求，因此“适合多人入住、加班友好、更灵活的租住期限”应成为灵活长住酒店着力打造的关键词。例如，灵活长住酒店可以瞄准短期项目制差旅这个细分市场，制定单周租和双周租的入住合同，体现性价比优势，争取成为企业采购库的首选酒店。

综上，灵活长住酒店若要想避免与传统酒店或其他住宿模型的重叠，终需一个清晰的产品定位、一个丢不掉的产品灵魂、和一个始终立得住的发展逻辑。从业者需要深刻剖析并理解消费者在盼什么，所开发的产品才能达到“有所及”的目标，市场的供给关系才能够趋于平衡。