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拯救节后综合症！PLUS带你解锁城市度假酒店投资指南

作者：超级管理员时间：2022-11-23

恭喜您打开这篇文章的时候，今年的五一假期已经过完了！

想到节假日的人山人海，看到的不是景点，而是人头，热门景点各种拥挤各种贵，顿时让想出去躁动的心平静下来。

但是生活不止眼前的苟且，还有诗和远方的田野。世界这么大，必须要出去看看，身体和灵魂总要有一个在路上。那么有没有两全其美的方法，在节假日喧嚣拥挤的城市中享受到一片安静的桃花源呢? 这次PLUS带你揭秘节假日躺赢技巧——城市度假酒店。（Urban Resort）

什么是城市度假酒店

度假型酒店，顾名思义，是以接待休闲游客(Leisure)为主，为住客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同，度假酒店多建于远离市中心的的阳光沙滩，山野丛林，或者湖泊峡谷中。

而近年来，随着城市建设的不断升级，年轻一代体验式消费需求的增长，以及现实生活中工作和生活的界限越来越模糊，“城市即度假村”，“酒店即目的地”的旅游概念越来越受到人们的关注。

城市度假酒店所给予不是“逃离城市”(Escape from)，而是“往城市逃离”(Escape to)的体验。

曾经为四季，丽思卡尔顿酒店室内设计策划的设计师斯科特李(Scott Lee)认为成为城市度假酒店至少需要拥有以上几点元素

斯科特李以最早一批引入城市度假概念-迈亚密德拉诺南海滩酒店为例：

德拉诺南海滩酒店（DELANO Hotel）的营业改变了整个迈亚密海滩的度假酒店概念。早在1995年，酒店就设有迈亚密海滩最全面的用餐体验：阿根廷烧烤餐厅，UMI寿司餐厅，玫瑰酒吧，私人海滩俱乐部，并提供全天候鸡尾酒服务。

酒店屋顶的还有Agua Spa水疗中心，提供各种护理服务。LEYNIA餐厅是一家阿根廷烧烤餐厅，由行政总厨Jose Icardi领导，提供精心准备并具有艺术气息的日式餐点，直到现在提供着迈亚密海滩最奢华的周日早午餐体验。

这家城市酒店位于迈阿密海滩南沙滩上，设有带室内区和户外区的独特主楼层，拥有得天独厚的地理位置，距离林肯路购物中心和巴斯艺术博物馆都步行可达。

城市度假酒店近年来崛起的原因

1. 世界级购物体验

上文提到，城市度假酒店所给予不是“逃离城市”(Escape from)，而是“往城市逃离”(Escape to)的体验。但相比于物种丰富的热带雨林，城市缺乏生物多样性，相比于阳光沙滩，城市又缺少一个享受海风日光浴的躺椅，相对于山野湖泊，城市又丧失了户外探索的乐趣。那城市度假旅游的美丽在于何处呢？

在年轻化的中国出境游客（15-35岁）身上，我们发现了城市最具有吸引力的一点-“购物”成为城市旅游的主要目的。在2015年，中国出境游客总支出达到200亿美金，到了2025年这一数字将会超过450亿美金，而其中的30%都花在了购物上。曼谷，东京，台北，新加坡，吉隆坡，上海这些城市度假酒店遍地开花的城市何尝又不是剁手党们的天堂。（资料来源：2015 Goldman Sachs China Tourism Boom）

2. 体验式消费

体验式消费成为现代年轻人和五年前的年轻人在旅游方式上最大的区别。根据WYSE Travel Confederation的报告中指出，年轻人在体验式消费上,“探索发觉咖啡店”，“参观历史遗迹”，“购物”，“参观博物馆”都有将近10%的增长，而“像一个当地人生活“增长超过20%，几乎翻了一倍。

如果将这些特点反映在城市度假酒店设计和建筑上，反映出城市发展的文化，融入当地艺术风格，再占据城市商圈中心地理位置，那么它无疑会成为新一代消费的热点和区域内的打卡地标。

2012年与2017年青年群体旅游活动选择对比

3.工作生活界限的模糊化

“工作即生活，生活即工作“已经成为现代都市的主旋律。当人们不在办公室工作的时候，也依然想和周围保持的某种联系（Connection）。城市度假酒店就好像是喧嚣中那一片安静的地方，是一片热闹和平静的薄膜。每个人可以在这里享受片刻的孤独和自由，但当体验过片刻的宁静后，下一秒又可以投身到喧嚣和沸腾的工作中去。

城市度假酒店在亚洲的发展

2016-2019年城市度假酒店管理公司在亚洲的发展迅速

近年来高端城市度假酒店在亚洲发展迅速，以HVS 2016-2018年度亚洲酒店运营商指南为参考（ Annual HVS Asia-Pacific Hotel Operator Guide ）。

高端城市度假酒店运营商Urban Resort Concepts 以381%，407%，和417%的年度增长率分别排名2016年第三位，2017与2018第二位。

同样以高端度假酒店为发展核心的Two Roads Hospitality （2018年被凯悦集团收购，旗下拥有著名品牌阿丽拉）在2016和2017年的增长率达到293%和360%，均列年度增长率排名的前五位。

2016即将开业的酒店房间数对比现有酒店房间数

2017即将开业的酒店房间数对比现有酒店房间数

2018即将开业的酒店房间数对比现有酒店房间数

资料来源：2016-2018 HVS Asia Pacific Hotel Operator Guide

从 URC（Urban Resort Concepts）集团打造出第一家酒店--上海璞麗酒店开始，就成为奢华酒店林立的LHW（立鼎世酒店集团）的重要成员，也成为近十年来室内设计的教科书。

所提倡的 “都会桃源” 的概念有别于传统豪华酒店所提供的服务，巧妙的将度假胜地的感觉巧妙地融入于上海繁忙的都会空间中，形成低调奢华和内敛雅致的现代触感，现代风格与复古主义相互融合，丰富的感官体验，让宾客沉浸在个人专属奢华所带来的大隐隐于市的感觉。

URC之后运营的北京璞瑄酒店，厦门璞尚酒店也成为荟萃当地饮食文化和奢华体验新地标。即将在杭州，深圳开业的URC也成为万众瞩目的聚焦点。

上海璞麗酒店

对于城市度假酒店，客户维系度是衡量酒店运营成功的重要指标之一。城市度假型酒店作为旅游目的地的选择并非一次性消费，比如上海璞麗酒店的客户维系度（Customer Retention）能达到50%，北京的璞瑄客户维系度也能达到40%，意味着将近一半的住店客人都是还会选择再次入住上海璞麗。(scource： Datum+ 2017: Markus Engel Speech about Urban Resorts Concept)

城市度假酒店投资

城市度假酒店投资-是风口还是红海？

10年前，香港和新加坡一直是外资投资商的主要资产配置的目的地。当时，泰国和印度尼西亚的酒店投资机会一直没有被看好。但是，如果以今天的数据分析过去未开发的曼谷度假酒店市场，不难发现当时在曼谷的酒店市场就是一座未开发的金库，当之无愧的风口。

如果在曼谷开发一家拥有300间客房的5星奢华酒店的投资成本约在5千5百万美金，约合人民币4亿5千万（按照2003年汇率USD:RMB=1：8.27），平均每间房造价18万5千美金，折合人民币152万（假设50%的投资是商业贷款，年利率10%）。

当时曼谷酒店平均ADR100美金左右，平均入住率在55%，5年后可达到75%，开业后的净收入可以从第一年的三百万美金持续增长到第六年的九百八十万美金。如果第六年将酒店以11%的Cap Rate出售，再还完贷款后的6年投资回报率可达16%，股本回报率可达25%。

如此高收益的酒店投资无论是在香港或者新加坡都是绝无仅有的，即便是现在曼谷的奢华酒店平均ADR都能达到9000THB 约合1896元人民币，平均入住率65%，今年即将开业的度假酒店包括华尔道夫，四季，瑰丽。（数据来源HVS Market Pulse：Bangkok，Thailand）

在世界级城市排名上，北京上海超越曼谷位于Alpha+，广州和曼谷同时排在Alpha，深圳排名Alpha-，杭州和成都位于Beta+，对于投资人而言，现在城市中端酒店竞争日趋焦灼，高端甚至奢华酒店说不定是下一片蓝海，下一所城市地标度假酒店很有可能就在这些城市产生。

END

在经济发达的国家和地区的城市度假酒店比如纽约的布鲁克林1号大桥，东京的安缦，巴黎的文华东方，伦敦的科林西亚,已然成为城市的名片和代言词, 而在曼谷，吉隆坡，雅加达，上海，北京，深圳，成都等地不断拔地而起的城市度假酒店也会在未来解放节假日”人从众”的苦恼，达到客户体验(Guest Experience)，建筑风格(Architecture)，和室内设计(InteriorDesign)的完美融合。

未来城市酒店将达到客户体验，建筑风格，室内设计的完美融合。

那么你对“城市即度假村”“酒店即目的地”的概念有什么想法呢，欢迎在评论区里留下你对城市度假酒店的看法和体验。

文章部分图片来源：

https://robbreport.com/travel/resorts/slideshow/most-luxurious-urban-resorts-around-world/corinthia-hotel-london-6/

https://restaurants.tokyo.park.hyatt.co.jp/en/

https://www.morganshotelgroup.com/delano/delano-south-beach

部分图片来源网络

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