2022年7月12日，澎润首席技术官及澎润研究院院长韩志广博士通过在线直播进行了《紧盯价值，把握红利-澎润2022中国高端长租公寓报告》的分享。此外，本次直播我们有幸邀请到四位来自高端长租公寓版块的资深人士，他们是蓝健玮先生（朗诗寓瓜山未来社区运营总经理）、麦伟基先生（上海龙地商业管理有限公司长租公寓部执行董事）、吴佳女士（逸兰酒店及公寓管理有限公司首席发展官）和饶胤先生（中海商业战略投资及长租负责人），大咖们就报告及高端长租公寓相关话题也展开了热烈的讨论。

小编将对高端长租公寓报告内容，特别是宏观影响环境、市场趋势预测及投资建议三大板块内容，进行总结归纳，并与大家一起回顾重磅嘉宾的精彩发言，希望能为长租公寓投资人、品牌方以及经营者提供全面且有价值的参考。

#宏观影响环境或将助力

高端长租公寓市场升温

本报告就宏观大环境对高端长租公寓市场发展的影响进行了深度探讨，从人才规模、人才政策、人口发展趋势、房价收入比、租售比等多维度展开分析。

本报告对人才为高端长租公寓市场带来的机会做出了相应的解读。本土人才成为在华内外资企业的主力支撑，在疫情的催化下，以互联网、金融为代表的本土中高端人才需求正在持续增加，而这类高收入、高学历背景的人群对租房普遍拥有较高的品质要求，已不能满足经济型、中端长租公寓产品。面对庞大规模的本土高层次人才，高端长租公寓市场有望迎来发展黄金时代。

澎润在研究人口发展趋势时，发现了年轻一代的婚姻观念正在深刻地影响着包括高端长租公寓在内的公寓市场布局。近年来，中国结婚率持续走低，婚育年龄不断推迟，“不爱结婚”、“爱晚结婚”逐渐成为了一种普遍的社会现象，人群情侣及单身阶段的时长一直增加，从毕业到购房的时间段也随之变长（租房窗口期）。随着客群年龄和收入的成长，市场将出现更多具备高端长租公寓支付能力的未婚群体，从“毕业入住中端长租公寓”到“工作一段时间换成高端长租公寓”的进阶型需求有望增加。

#高端长租公寓市场趋势预测

未来市场温度上限会是多少？

本报告运用了澎润独创STEEP模型，从地理空间、时间纬度、情感要素、场景要素及目标客群五大方面，对未来高端长租公寓市场发展进行了相关预测。

在分析时间纬度时，我们采用了国际对标法，发现中国高端长租公寓市场与欧美高端长租公寓市场差距明显，发展时长相差几十年，全国物业总量不及美国公平住屋（EQR）一家公司的物业持有量，中国高端长租公寓市场仍处于发展最初期，存在巨大的增长空间。

本报告结合定量与定性研究，详细解读了高端长租公寓的投资价值。通过对时间纬度的深入研究，我们发现了中国长租公寓收益模式发生了明显的变化。过去，物业增值带来的可观利润致使长租公寓投资人更加重视资产交易版块，而当下，受宏观因素的影响，房产金融属性逐渐削弱致使投资人不得不将目光更多地转向经营业绩版块，投资人对长租公寓租金水平的重视度提高，高端长租公寓的经营表现恰好能满足多数投资人对收益的追求，我们推测高端长租公寓或将深受公寓投资人的喜爱。

#市场升温小妙招，投资建议请参考！

本报告最后一章落脚投资，就投资人最关心的话题进行展开并提出了一些建设性、前瞻性的投资建议，从资产管理、布局、发展、档次定位、产品建议等层面对高端长租公寓进行了多维度的深度探讨，希望能为投资人带来有价值的参考。

通过澎润数据库的整理，我们发现了中高端长租公寓与国际服务式公寓（《穿越周期，重铸价值-澎润2022中国服务式公寓报告》还未领取的，文末也可以找澎润润领取哦）之间存在明显的价格空白，以上海为例，二者价格区间高达10000元，这也成为了高端长租公寓的价格区间，高端长租公寓投资人可通过较高的租金水平获取较理想的持有期收益。

关于报告还想了解更多？请转发此文章至朋友圈，并将截图发给“澎润润”（微信：nyxiongxiong），获取完整版报告。

#重磅嘉宾助阵

话题“热”了，市场“热”还需多久？

蓝健玮先生（朗诗寓瓜山未来社区运营总经理）、麦伟基先生（上海龙地商业管理有限公司长租公寓部执行董事）、吴佳女士（逸兰酒店及公寓管理有限公司首席发展官）和饶胤先生（中海商业战略投资及长租负责人），四位重量级嘉宾就报告内容与韩博士以问答的形式展开了热烈的讨论，那接下来小编就带大家快速回顾一下嘉宾们的精彩发言，报告解读和嘉宾讨论环节精彩片段将会在澎润官方视频号“PLUS澎润”陆续放出哦，请持续关注我们，如有任何问题均可以联系澎润润（微信：nyxiongxiong）

 饶胤先生：

城镇化、核心城市群及都市圈的构建，同城之间的流动以及家庭结构变化都将为长租公寓市场持续不断地注入新鲜血液。

 蓝健玮先生：

一方面， 重点城市房价高企，为维持社会基本面的稳定以及降低企业的用工成本，未来长租公寓市场或将出现更多“刚需性”需求。另一方面，异地的流动需求，如长三角内长期持续稳定的差旅需求，也将持续助力长租公寓市场发展。

 麦伟基先生：

投资环境的优劣直接关系着投资是否安全、能否有效运行。过去，中国长租公寓市场环境较不规范，理性投资的难度较大。而如今，在国家的支持下，市场环境更加规范、有序，这将助力投资走上良性的发展之道。

 吴佳女士：

中国长租公寓市场还未达到一个稳定的状况，过去市场的不成熟致使很多人对长租公寓有着低端的刻板印象，而如今多元化的产品、多层次的投资合作都将助力中国长租公寓市场再上一台阶。

 吴佳女士：

行业缺失统一标准，致使人群对长租公寓产品有着较固定、片面而笼统的看法。近年来，长租公寓市场需求端出现了一大批新富裕阶层、新高知阶层的需求，这些细分需求或将助推行业升级，高端长租公寓市场有望迎来春天。

 麦伟基先生：

●“算好账”，思考如何将投资到运营的所有成本抠出来，如何降低运营成本，如何利润最大化。

 蓝健玮先生：

降低成本一定是王道，企业追求人房比、降低成本是必要的。高端长租公寓可考虑通过替代化的手段降低人房比，比如利用数字化、减少能耗，弥补掉“用人”服务的降低，让服务通过其他方式提升。在运营管理中，我们建议公寓方创造租客们想要的生活，通过创造生活从而创造出服务的溢价。

 饶胤先生：

从政策的原点上，长租公寓是为了增加租赁住宅的供给而出现的产品。在这种情况下，投资人更应该变被动为主动，积极瞄准需求市场，挖掘客群需求，把它变成一种非常市场化，深受需求端喜爱的产品。

 麦伟基先生：

人口净流入是长租公寓需求的重要支撑，因而人口是我们选择投资城市的重要指标。作为外资投资背景的企业，我们也看重教育成本，一线城市公寓的普及度较高，教育成本相对较低，同时以一线城市为代表的重点城市高收入阶层较多，在未来选择退出时，交易成本也会相对较低。

 吴佳女士：

●过去高端长租公寓客群主要是外企高管，但现在由于企业运营成本的降低以及本土替代效应等原因，外企高管数量大幅度减少，取而代之的是本土高端人才需求；

●举家“迁徙”类家庭客群规模同时缩减明显，市场迎来更多单身、情侣阶段的客群

●包括高科技人群类、网红类在内的多元化、个性化需求有望成为高端版块未来发展的一大方向。

 饶胤先生：

产品设计需要注重空间尺度，服务设计需要匹配客群。

Modularization（模块化）概念的产品设计：把产品分为包括睡眠、起居、厨房等不同的模块。产品设计要考究全生命周期，公寓方不仅要关注当下客群需求，还要考虑未来周边区域以及客群需求变化，在更长的时间尺度上满足需求，产品设计给未来留足空间。

服务需要和客群更加的匹配，在有边界的情况下，拿出最好的服务去匹配客群的需求。

 蓝健玮先生：

大方向肯定是会往轻资产方向发展的，在此之前公寓的会员体系，轻资产方和业主方互相信任的关系，如何将品牌价值超越地理位置带来的价值等都是我们需要思考的问题。

 蓝健玮先生：

高端长租公寓针对年轻人市场增长空间仍是巨大的，从长期来看，我非常看好高端长租公寓突破现有格局，能得到更好的发展。

 饶胤先生：

长租公寓行业缺乏有品质、有服务、有感觉的产品，高端长租公寓能较好地满足投资回报需求，未来是非常可期的。

 麦伟基先生：

中高端人群在收入受到影响时，对居住的需求几乎无变化，高端长租公寓市场长期发展向好。

 吴佳女士：

市场发展到一定阶段可势必会有产品的细分，高端长租公寓市场前景广阔。