今天，澎润再次聚焦高端长租公寓市场，结合报告相关内容，通过运用澎润独创STEEP模型，从地理空间、时间纬度、情感要素、场景要素及目标客群五大方面着手，对未来高端长租公寓市场发展进行相关预测，希望对屏幕前的长租公寓投资人及潜在投资人有所帮助。

#地理空间上的布局趋势

通过对现存高端长租公寓的深度分析，澎润发现了高端长租公寓对地理位置的依赖度较中端、经济型长租公寓而言更高。一线城市凭借高经济发展水平、人才规模、消费能力等综合实力成为现存高端长租公寓集群地，成功吸引了53.4%的高端长租公寓物业。聚焦“公寓之王”的上海一城，该城市拥有的10.5%的高端长租公寓物业可达到与服务式公寓几乎持平的租金水平。此外，新一线城市高端长租公寓的发展也十分亮眼，新一线城市共计持有全国37.6%的高端长租公寓物业，此比重有望持续增高。

#时间线上的布局趋势

澎润运用国际对标法，通过国际对标EQR（美国公平住屋），发现了中国高端长租公寓市场与成熟市场发展时长普遍相差几十年，我国高端长租公寓还停留在摸索阶段。就物业持有量来看，整个中国市场的物业总数不及美国一家公司（EQR）的物业持有量。而细观客房规模，我国高端长租公寓市场单物业规模平均为134间，存在不少体量在20-30间左右的物业，与美国为例的成熟高端长租公寓市场还存在较大差距，规模小是我国高端长租公寓市场的发展现状。

在进行国际对标时，澎润也发现了目前中国高端长租公寓市场接近4成的品牌均为单体公寓，而品牌公寓中，超4成的品牌物业规模尚未达到5家，这表明中国高端长租公寓市场尚未形成品牌化、规模化发展格局，市场距离品牌化布局仍需一段时间的积淀。

近年来，中国房产金融属性逐渐削弱，外加疫情对房产带来的重创，资产交易带来的收益持续降低，致使越来越多投资人将目光转向运营收益版块，中国高端长租公寓的“吸睛能力”或将持续增加。通过国际对标法，澎润发现了以EQR为例的高端长租公寓，其租金表现常年远优于美国长租公寓市场平均水平，这也验证了高端长租公寓的良好收益能力。

通过时间线上的布局趋势分析，澎润预计，中国高端长租公寓市场突破“小而少”的现状仍需时日，但高端长租公寓的良好经营表现恰好能满足多数投资人对收益的追求，或将提速市场发展。

#品牌情感要素

根据澎润长租公寓专项研究结果，高端客群希望与拥有共同兴趣、相同生活方式的群体生活在一起，消费圈层效应较为明显。根据澎润数据，61.5%的客群是因为在意社会地位原因而选择高端长租公寓。因此，澎润认为，不同于中端、经济型产品，高端公寓产品要做的不仅是设施和服务的高端，更是精神层次的高端，这样才能较好地满足高端客群。

澎润认为，高端客群精神层级的诉求将贯穿至长租公寓的硬件设施和软件服务上，这也是未来高端长租公寓投资人们需要重点关注的环节。

#品牌场景要素

高端客群对品牌情感的更高要求将延伸至场景打造，例如社交环境的打造，人文氛围的营造和社区文化的建设，将成为未来高端长租公寓品牌体现产品差异化，获得高溢价的重要竞争手段。就社交而言，与其他档次品牌不同的是普通的社交已难以满足高端客群，高阶的社交也绝非仅是一个台球桌、一个健身房可以满足的，这都是投资人需要深度思考的问题。

澎润认为，客群对精神层面的追求将延伸至对场景打造的更高要求，内涵投入将成为未来各高端品牌间的重要竞争点。