何为酒店资产管理？“酒店资产管理以一种独立，专业的第三方身份，提供运营评估，物业评估及改造升级等顾问服务，并用全新的资产定位，联合金融机构，协助提升资产价值或寻求退出机制。”（Property Management,1990）。酒店资产管理需要建立酒店管理的运营、财务、市场等方面的行业标准，有效地监控酒店经营表现，同时，也需要搜集市场信息，进行大量相关行业的访谈，开展相应的趋势研究，从而去评估已知的和不确定性因素是如何影响未来的结果。酒店资产管理最终需要资产管理人制订步骤去合理地控制成本，增加收入，从而提升运营现金流，最终使业主有机会以更好的价格退出，以达到投资回报率最大化的目的。

酒店资产管理是何时出现的？资产管理的出现是因为美国商业房地产在过去的60年中已经不断被机构化，最终不可避免地导致在所有权和管理权之间不断分离，从而产生了产业管理的空隙。物业的业主不再直接管理他们自己的产业，而是委托给拥有一定管理权的“业主代表”，让他们帮助自己实现管理目标。业主代表拥有相关专业知识，能够代表业主监管和指导酒店、商业等商业地产的职业经理人。

随着商业房地产的进一步发展迭新，酒店资产管理也逐步成为了一个专门的领域。酒店资产管理作为一个特定领域是在上世纪80年代开始出现。房地产市场环境的变化导致酒店遭遇了债务危机，不少房产被迫拍卖，需要持有酒店的机构投资者由此产生了对酒店行业专业管理技能的需求。“业主代表”们最终证明了自己在有关酒店资产问题上的处理，能够给投资者和业主带来更多和更好的回报。

为什么当下中国酒店市场需要资产管理？当前酒店投资主体对于回报率的追求明显提升，根据澎润研究院的研究，中国酒店市场发展已经从1.0时代（以政务接待为主的“国宾馆”时代），经过了“地产大爆发”的2.0时代过渡（以为地产项目赋能为主），到达了现在具有“资产管理思路”的3.0时代，这意味着当前投资人对酒店全生命周期的思考增多，更多酒店投资人将目光投向资产管理。

从融资角度而言，面对行业困境，我们注意到基金公司、银行、投资公司等投资机构在疫情的整个阶段，对酒店业的关注不但没有下降，反而有所增强。以前酒店可能只是作为房地产的一部分，而现在有不少银行或基金公司需要对酒店板块进行数据跟踪，而这些机构之所以这样做，归根结底是被很多酒店相关的融资需求驱动。金融机构在放贷或者说在做投资产品时，需要了解酒店的运营模式，研究未来走向和增长潜力等。他们关注的不仅是酒店资产本身，更是行业未来的增长空间。

从资产角度看，随着金融类机构的更多介入，机构类投资者未来甚至可能会成为酒店行业的主力投资方，不管是主动还是被动的。金融机构拿到了酒店类资产，需要对其进行活化，激发更多的资产价值，实现酒店资产保值或增值。所以他们就需要加深对于酒店行业的理解，制定投后管理的战略，这类金融投资玩家的借入致使中国酒店资产管理的关注度持续增加。

从大环境而言，在疫情常态化和房地产等行业不景气的大背景下，酒店现金流压力巨大，很多酒店累积的现金流一直在下滑，投资人的思维则正在经历一场变革。以今年上海疫情为例，到底还有多少酒店还能“生存”下去，这些酒店还能扛多少时间？酒店的复工或者恢复营业后的成本与收益相比表现如何呢？经济的不景气和疫情教育了投资人，不仅要关注“投资开发”阶段，更要注重后续运营阶段，也要及早思考资产退出。特别当酒店投资人需要退出时，不同运营表现的酒店的估值出现了明显差异。

综上所述，当前的市场环境发生了诸多变化，投资者的背景更加机构化。中国酒店市场本身的需求动力仍在，当我们重新以一种可持续盈利、可退出的资产视角去看待酒店时，酒店的资产管理需求是明确的。酒店人和投资者需要具有创新性思维，不断拓宽开发思路，一起进入酒店的资管时代。