今天的分享嘉宾是：全球酒店资产管理经理人协会中国分会常务理事——柘辉。柘辉先生对“投资人视角下的酒店资产管理”这一主题作了精彩阐述，该分享弥足珍贵，发人深省。

投资都是要获取回报的，或是源于当前的现金收益，或是未来的价值增值。房地产投资对于投资人而言，也是遵循着同样的原则，否则这样的行为不能称之为投资，可能只能是一种喜好。 酒店作为近些年来房地产投资的一种副产品，已经逐渐淡化了其独立的投资职能，但是随着房地产大潮的退却，投资人开始重新审视酒店这一类型的不动产。酒店作为房地产投资的一种，具备着不动产投资的全部属性，包括：

1. 固定性和不可移动性

2. 高投资量和高成本性

3. 回收期长和长周期性

4. 低流动性（变现性差）

5. 回报稳定，抗通胀性强

作为一种投资品，投资人就不能不从投资的视角来审视酒店的回报，无论是短期的还是长期的。罗总在之前的谈话中也反复谈到酒店收益率的情况，的确，作为衡量不动产投资回报的最重要指标资本化率而言，目前中国酒店行业的资本化率的情况其实非常不好，这一指标的表现直接影响了酒店作为不动产投资的短期收益和长期价值估值。

酒店的资本化率就是将酒店运营获取的息税折旧摊销前利润（EBITDA）除以酒店的投资成本。作为投资人，短期的投资期望是通过对不动产的投资获得稳定的收益，酒店投资也需要能够满足这个目的，才能成为有价值的投资品，但是我们知道目前酒店行业的资本化率平均只有3%，远远低于同属商业地产的写字楼和商业零售，这些业态的资本化率基本可以达到5-7%。因此对于投资人来说，从短期收益的角度，酒店并不是一种好的投资品。

至少就短期收益而言，酒店经营收益甚至无法覆盖投资所需的融资成本。

那么，从长期价值增值的角度，酒店是否有更高的增值潜力呢？同样，投资人会通过将酒店的息税折旧摊销前利润（EBITDA）除以资本市场不动产业平均资本化率的方式，快速估算出酒店不动产的价值。不幸的是，由于大部分酒店的收益情况太差，即息税折旧摊销前利润（EBITDA）较低，导致计算出来的酒店估值甚至大幅低于酒店最初的投资成本，这也就是最近几年酒店行业资产交易很少的深层原因，卖家不愿意贴本卖，买家买入时要计算资本回报，当年万达折价出让酒店资产的根由就在于此。要想实现酒店资产的出让，唯一的途径就是在成本基础上打折卖。

现实中酒店这一不动产投资种类既然不具备短期和长期的投资价值，已经被投资人抛弃，那么对于酒店的从业者，我们又将如何应对？如何去改变这种状况，创造能赚钱的酒店呢？

这些年大家都在谈资产管理，在谈坪效，将更多的关注点集中在酒店的经营业绩提升方面，即如何提升EBITDA（息税折旧摊销前利润）方面，希望通过改变经营的收益，获取酒店收益率的提升。的确，作为酒店人，我们是需要学会以投资人的视角来看待酒店目前的现状，学会从提升投资人关注的资本化率着手，这可能更容易找出解决酒店行业目前窘境的道路。总结这些年多家酒店的开发经验，我会发现酒店行业作为不动产投资的一种，其固有的属性特别需要关注：固定性、高投资量、长周期性等，而这些属性基本都是在酒店开发阶段形成的，对于资本化率有着长期的影响，但是在开发期间的提前布局，无疑将有利于酒店收益的直接提升：

1、坪效的提升一方面源于经营业绩的提升，另一方面在开发阶段规划的高效营运流线、机电合理配置以及新技术的应用都会有效提高运营效率，降低非必要成本；

2、投资成本构成中的两个要素，一个是建筑面积，一个是单位平方造价，两个因素都会影响投资成本的高低，并长期影响不动产投资的收益，因此在开发阶段如何降低投资成本对于资本化率的提升是长期性的；

3、我们大部分酒店投资商都是地产公司，都具有严重的地产思维，想把土地的容积率做足，好像只有如此在地价上才不吃亏。实际上一个酒店应做多大的规模，做成什么样的酒店是要看市场需求的。如何开发一个适度体量的酒店，如何最大可能增加建筑面积构成中的可赚钱空间，严格限制非盈利空间，才能使酒店未来有获取更高的收入物理空间，这就是空间效率问题；

4、地产思维的另外一个问题就在于一味通过招投标控制成本，与此同时却想通过过硬的硬件投入实现有格调的效果。实际上优秀的设计和规划，与材料的合理使用才是降低投资单位平方造价的最有效方式，设计上增加投入，装修上少花钱，重装饰，轻装修，都是非常好的经验，这就是造价问题。

由于酒店开发的成熟度不同，一线城市酒店成熟度较高，土地成本更高，投资人在投资过程中特别关注空间效率的提高，所以虽然在单位面积造价等方面的成本不低，最终反映在单位客房的投资成本上反而不高；而二、三线城市的酒店土地便宜，往往开发商过于追求酒店的地产配套职能，开发的酒店高大上，由于空间效率过低，导致最终的投资成本反而非常高。我们从行业中了解到，一线城市高星级酒店的单位客房均摊面积基本上可以控制在120平方米/每间客房，而在不少的旅游目的地酒店，单位客房的均摊面积会到200平方米/每间客房。对于不同酒店单位客房均摊面积、空间效率指标和单位面积造价等造价指标的差异，会对未来的酒店经营收益产生什么影响呢？

现在我们做一个模拟测算：假设在酒店规模、营收规模和收益回报水平一样的情况下，当开发导致的酒店空间效率和造价差异，对于酒店的最低平均房价水平有多大的影响？

1、A酒店的单间客房的均摊面积是150平方，B酒店的均摊面积是165平方，这样B酒店在面积上会比A酒店增加10.1%，这直接影响酒店的投资总额差异9.2%，意味着为达到同样的资本化率回报水平，B酒店的房价要比A酒店高9.2%。

2、同时，从造价上来看，A酒店的单方造价为1.2万每平方，而B酒店则到了1.3万每平方，在单方造价上B酒店会比A酒店增加9.2%，这将直接导致B酒店的投资总额高出A酒店8.3%，同样为了获取相同的资本化率，B酒店的房价要比A酒店高8.3%。

结合以上两个因素影响，更大的建筑面积和更豪华的装饰投入，使B酒店比A酒店的投资总额增加18.4%，但是这两个酒店在房间总数、运营的收益水平相同的情况下，为达到相同的资本回报水平，投资人让B酒店比A酒店高18.4%的房价水平，这显然是在为难B酒店的管理者，但是反之，如果A酒店和B酒店在市场上最终的平均房价水平相当，在投资人的账面上就会出现B酒店的资本化率比A酒店低18.4%。从上文中的数据分析可得出：开发阶段由于酒店在空间效率和造价的差异，已经严重影响了酒店未来资本化率的提升。

从以上的分析，我们可以清晰地看到，如果想提升整个酒店的收益，在提升经营收益的同时，在酒店开发阶段，包括在酒店翻新项目的时候，我们都要重点从空间效率、造价和运营效率这三个因素着手，实现酒店投资成本的经济性和高效性，才能实现长期影响酒店投资回报提升的目标。

空间效率，我们要考虑市场需求对于空间功能配置的影响。哪些空间配置的需求未来能够带来更高的收益。哪些是不高的市场需求，是否一定需要配置？在功能配置上，要提升盈利空间占比，减少配套空间占比。对于单间客房的均摊面积，盈利面积占比和后勤设施占比，都是需要大家去好好研究测算的。

对于酒店造价方面，功能空间的设计要适度。我们会发现大量的酒店有非常大的大堂，这是一个交通空间，但是并不能带来相应的收益。这一部分如果在开始的设计阶段上没有做合适的调整，在投资时的造价成本是很高的。对于设计的投入与硬件投资的平衡，实现设计上多花钱，硬件上少花钱的目的。有一个设计的经验：客人的手能碰到的地方，我们可以用好的材料；如果客人的手碰不到只能看得见的地方，其实也没有必要把大理石一直贴到天花板。间房造价、平均造价、机电平方投资、装饰平方投资，这些方面都是能够对酒店的造价造成重大影响的。

第三个问题是关于运营效率，一定要考虑功能区域空间的合理布局。客人的流线应该是能够符合你运营的需要，内部流线，人流、物流、服务流线，都应该是最快最便捷的。如此，运营组织才是最有效率的。同时高效新技术的应用，也能够减少未来人员的投入的能耗。关于未来运营模式的研究，新的技术、新的管理模式，或者客人入住形式或者体验模式的变化，这都是在开发阶段必须要考虑的。有一首闽南语的老歌叫《爱拼才会赢》，其中有一句歌词“三分天注定，七分靠打拼”。现在我们看，对于酒店投资而言，我们要说：酒店应该是七分靠前期的投资规划，三分靠未来的努力经营，这样的酒店才能赢！

柘  辉

全球酒店资产管理经理人协会中国分会常务理事