上期PLUS已带大家走进了REITs的世界，我们REITs系列的文章将由浅入深地剖析REITs，本期就着上期的奠基来回顾以下REITs从出现到现在的国内外发展史，看一看这个REITs究竟是如何创立于美国，并走向全世界的！

REITs起源于20世纪60年代的美国，90年代后，REITs 进入高速发展期，目前全球上市的REITs共计约800支，其中，亚洲市场上活跃的 REITs 占比近 20%，总市值近 3000亿美元。发达经济体中REITs已经相当普遍，截止目前已有37个国家推行立法并发行REITs，包含中国在内的8个国家尚处准备阶段。

图：全球已推行或准备发行REITs的国家或地区

数据来源：Nareit，中国指数研究院综合整理

美国REITs的发展历程

美国是REITs的发源地，也是当前全球市场规模最大、收益率最高、发展最成熟的国家。美国REITs起步于1962年，经过几十年的时间逐步发展成熟，法律法规与税收制度完备也是其发展成功的最主要因素。截止到2016年末，美国市场共发行REITs产品200多只，市场价值达到1.01万亿美元，其中权益型REITs产品占比达到94.3%。庞大的市场规模无疑奠定了美国REITs世界领先的地位，也验证了REITs的巨大成功。

1971-2016年美国REITs发展历程

数据来源：Nareit，中国指数研究院综合整理

不稳定早期（60年代）：1960年，美国会批准《房地产信托投资法》，将REITs纳入法律管辖。早期REITs委托第三方管理，仅是一个物业组合。当时仅有10家REITs，整个规模刚超过2亿美元。

首次成长期（1968～1972年）：在房地产开发热中， 银行掀起新的抵押型REITs热潮。这使得REITs利用少量股东权益和大量借款向房地产业提供短期贷款，REITs总资产从1968年10亿美元快速上升至70年代中期200亿美元。

成长烦扰期（1973～1979年）：受通胀引发的高利率打击，1973年起办公/写字楼走下坡路。抵押型REITs的负债杠杆使其不良资产迅速升至1974年的73%，REITs价格暴跌。1979年底REITs规模比1972年底小很多。

震荡向下期（1980～1990年）：1981年美国国会通过了《经济振兴法案》，允许业主利用房地产折旧来避税，刺激了房地产购买热。1986年国会通过《税收改革法案》，取消了避税。80年代末，大量重复建设使房地产陷入困境。1990年，股权类REITs总收益率为-14.8%。1986年《税收改革法案》解除了对REITs管制，REITs实现了资产管理内部化，但是还不能经营非收租类业务。

恢复发展期（1991～1993年）：这期间REITs年收益率为23.3%。这源于三个因素：一是此前熊市的大幅下跌，孕育了REITs良好业绩；二是在房地产业经历了萧条之后，REITs能以低价购买资产；三是从1991年1月到1993年底，美国联邦利率不断下降。

IPO大发展期（ 1993～1994年）：1990年底，所有公开上市的股权类REITs市场总额为56亿美元，到1994年底，则超过了388亿美元。同时，REITs参与的房地产部门也迅速扩展至购物中心、营销中心、工业地产、居住区、自储设施和宾馆/酒店等。

震荡向上期（ 1995～2000年）：1994～1995年是大多数公寓和零售REITs回调期。1996～1997年牛市再现，受养老基金转向REITs推动，1996年股权类REITs总收益 35.3%。1998～1999年REITs因上涨过快而回调。此后，由于经济和房地产增长良好， 2000年REITs规模和资产价值再次增长。

并购和多策略期（ 2001年～）：2001年以来，美国房地产业出现一系列收购。超10亿美元的REITs由1994年4家升至2001年10月44家。2001年10月，股权写字楼房地产REITs被纳入S&P500指数，极大增强了整个REITs业的信用。此后，资本再循环策略、股票回购、合资经营等受到REITs的青睐。

亚洲地区REITs现状

新加坡与香港为亚洲REITs发展较成熟地区：

亚洲部分国家和地区的REITs也已进入基本成熟阶段，并且具备了一定的规模，截止到2017年6月底，亚洲市场上共计142只REITs活跃，总市值近2000亿美元，近95%来源于日本、新加坡、香港。新加坡市场是亚洲最规范、最完善的，截止2017年6月，新加坡交易所共有36只REITs产品，仅次于日本，总市值接近600亿美元，成为亚洲第二大REITs市场。而香港是与内地联系最紧密的市场，首只投资于内地物业资产的越秀房地产投资信托基金就在香港上市，目前香港交易所共有10支REITs产品，其中有5支REITs投向了内地物业。

运营模式上，亚洲REITs市场与美国有所不同，以契约型REITs为主。目前新加坡市场允许小部分公司型REITs公开交易，但以契约型REITs交易为主，香港市场只允许契约型REITs交易。契约型REITs结构简单清晰，基金公司或者信托公司为受托人，负责REITs的运营和管理，获得收益后向投资者分配，基金公司收取对应管理费用，所有参与方的权利和义务在契约计划合约中都有明确的规定和说明。

投资范围方面，亚洲REITs涉及酒店、写字楼、零售、综合等多种物业，其中综合类REITs最为普遍，其次是写字楼、零售、物流等REITs产品。以新加坡为例，市场36只REITs产品中，有10只是综合类REITs产品，而香港市场综合类REITs产品约占70%。

REITs在中国的发展历程：

数据来源：Nareit，中国指数研究院综合整理

国内关于REITs发展的政策措施：

2005年11月，中国商务部明确提出“开放国内REITs融资渠道”的建议。

2006年初，证监会与深交所启动推出国内交易所REITs产品的工作。同年7月，建设部等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，禁止离岸控股公司直接持有境内不动产物业。

2008年，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办发〔2008〕126号），提出开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

2009年3月，央行与银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发[2009]92号），明确提出支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。同年，央行联合银监会、证监会等11各部委成立REITs试点管理协调小组，详细制定了试点实施方案。

2010年，住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励金融机构探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房的融资渠道。

2014年9月，中国人民银行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该文件再次明确支持房地产企业积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。同年11月，根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作。

2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，允许房地产企业将存量租赁房产打包为REITs进行融资。

2016年，国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中提出有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。

2018年4月，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为“类REITs”产品。虽然随着近几年国内不断有“类REITs”产品的发行尝试，我国目前发行的“类REITs”产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。

截至2017年底我国类REITs产品累计发行规模为649亿元，与美国庞大的市场规模相距甚远，主要以权益型为主，包含抵押性及混合型在内的产品数量共30支。2017年在高层政策推动下，类REITs产品的发行规模和数量均翻倍增长，但与公司债等成熟的融资工具相比，国内类REITs市场体量依然较小。从资产类型来看，涉及写字楼、商场、门店、酒店、书店、商业综合体以及物流地产等多种物业类型，从分布上看目前主要集中在一线城市的核心地段。从收益角度看，国内已发行的类REITs产品的预期收益基本在4%-7%之间，与国际成熟市场稳定的收益相比，未来还有很大完善空间。

本期的REITs的国内外发展史就讲到这里了，每一个新事物的出现和发展必然伴随挑战，但是对于REITs来说，他克服了这些挑战在这个新规则的全球环境中生存下来了。

下期的REITs的看点，PLUS将主要分析国内已有的典型REITs案例，并分析中国目前REITs发展的现状，让你更理性的了解中国的REITs！