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大咖面对面 | 投融管退，中国酒店资产管理的未来

作者：超级管理员时间：2022-11-22

在2018年10月24-25日，由中国酒店业主联盟主办的“2018中国酒店创新论坛（CHIF）”，围绕“ 共进 · 创变 · 协新 ”，在上海扬子江万丽大酒店圆满落幕。

PLUS澎润团队有幸参加了本次论坛，与业内好友重聚，畅谈未来。董事总经理罗冰清女士（Sandy LUO）受主办方委托主持了第二天下午的圆桌讨论，与诸位重量级嘉宾就“未来酒店行业的资产管理与运营”展开深度探讨。

作为圆桌嘉宾环节的主持人，罗冰清女士本人是国内酒店资产管理专业领域的先行者。她首先做开场陈词，表示关注资产管理退出结果固然很重要，但过程才是导向性因素，建议本次圆桌讨论按照资产管理的“投、融、管、退”四大步骤展开讨论。

之后，金大地集团副总裁、酒店管理公司总裁陈建先生，金茂酒店管理有限公司总经理顾轶骏，浙江雷迪森旅业集团旅游集团总裁叶泰山先生，上海华尔道夫酒店业主财务总监曹俊先生和瑰丽集团上海贝尔特酒店管理有限公司财务总监王卉分别结合实践发表了高屋建瓴的见解。

【前方大量干货加载中】

01 投

万事开头难，在至关重要的“投”环节，目前国内80%项目均为新酒店开发，仅20%为存量改造。罗冰清女士从资产管理视角出发，相较传统的酒店开发商，请嘉宾对比在酒店开发过程中的不同视角和注意点。

金大地陈建陈总表示，国际上的酒店投资以效益偏重，但中国的酒店投资模式非常特殊：一方面受到房地产经济腾飞的推动，导致很多酒店投资不理性；另一方面与酒店的评星模式有关，国内积分制度导致业主倾向于做大酒店体量。但中国的投资商正慢慢向理性转变，以效益为导向更关注中端酒店。

金大地和雅高推出的中端品牌，3.75年即可回本，令人瞩目

金茂顾轶骏顾总则紧接陈总话语，分享了如何在酒店开发期高瞻远瞩，考虑到运营期的问题。他指出在开发阶段一定要思考清楚，作为地产开发带来的酒店投资，酒店业态对于整个项目的贡献价值，是对房地产的整体溢价价值或是回报和市场导向。若设计定位和建造阶段将酒店打造成了一个不符合市场定位的“畸形”产品，单纯靠运营来赚钱是难度极大的。另外，酒店不赚钱往往也是因为在公区投资过大。例如公区与客房的比例大于常规的4:6，此时会议餐厅等可能是不必要的投入。设计之初的考量，就直接影响到运营阶段的人效能耗，也其实已经决定了酒店经营能达到的水平。

在开发期高瞻远瞩，考虑到运营期的问题

雷迪森旅业叶泰山叶总对顾总的观点表示认同，他认为业主投资的出发点不一样，考量就会完全不同。若想做打造优质产品，业主会进行精心设计，甚至抱着传承下一代的心思。而对于一些 “畸形” 产品，更多出于快速回报的考量，或者房地产的配套需要，往往是业主在开发地产的过程中忽视了酒店的开发。投资的目的一定要明确，是要快速退出，或长期持有。

畸形产品往往在开发时忽视了酒店，投入精力不够

至此，罗冰清女士做出高度总结，在“投融管退”之前，业主首先要明确投资目的。因此，也顺利过渡到了第二个重要话题，如何解决业主很头痛的融资问题？

02 融

雷迪森叶总分享了自己投资民宿的故事，建议大家投资时，要权衡资本的结构。对于融资来说，一开始就要努力游说成本较低的资本产生兴趣。在目前资本组成非常多元化的情况下，有很多思路可以开拓，例如在人民币贬值时寻求外汇投资。

03 管

接下来，罗冰清女士代表业内酒店人，向各位嘉宾咨询了“管”环节业主方最需要关注的问题和方面。

金大地陈总认为，四大环节中最重要的是“投”和“管”。管理依靠实际能力，对现金流有决定作用。从前公认国际品牌的管理经验丰富、能力强，但目前本土品牌的管理能力已在慢慢赶超。投资酒店时，只有选择合适的品牌、管理团队和人才，未来运营和现金流才会更高。

选择合适的品牌、管理团队，是提高运营现金流的前提

顾总通过金茂上市指出现金流是最受关注的指标。

只有从投资者角度出发，才能最大提升现金流

作为财务专家的华尔道夫曹俊曹总表示，业主要从“全生命周期”角度考虑所持资产。要把对运营阶段现金流的关注，放宽到全周期的视野。不想退出的资产，不是真正的投资。要时刻关注房地产的增长和土地的快速增值对酒店价值的影响，虽不能在财务报表体现，但可以在每年年底基于土地价值的增减计算“供应价值”，并与投资目标对比。而专业顾问就应该给到投资方合理的资产建议。

从资产的全生命周期看问题，视野会更宽阔

贝尔特王卉王女士提到，为了未来对接资本市场，投资伊始就要打造酒店的健康基因。退出，要找好时机，找好方式配合退出。时机方面，国内资产退出处于初级阶段，酒店是否能在估值最高的时机退出或被迫卖掉资产是未知的。方式方面，有PE/IPO/REITs，综合考虑来看大部分选择上市为主。

酒店资产的必经之路一定是对接资本市场退出

经过三个环节铺垫讨论，罗冰清女士进一步发问，在中国市场的退出路径非常有限的情况下，优质资产包要退出，有什么途径建议？

04 退

华尔道夫曹总首先鼓励大家，虽然业内对资产退出如此热衷，但希望不要因此对酒店行业的前景产生悲观情绪。从资本的占有、使用、处分、收益四大权力出发讨论，放弃收益、将收益权套现，就是资产证券化的核心。未来需要第三方的资产管理人，无论是REITs还是ABS的方式，是把未来数十年的收益套现，而在资产证券化过程中，资产经理人要从业主转化为专业的资产经理。

土地价值推动资产价值，运营能力带来物业增值

金茂顾总强调，退出要回归现金流，没有现金流根本没有余地谈退出。市场上很多想退出的项目从投入成本的角度报价，而非从现金流和收益的角度考虑，这是不现实的。至于退出的时机，3-5年资产增值的空间较大，结合项目的现金流水平，在第二年就会启动资产退出动作。但酒店现金流满足不了融资成本、资产证券化6%现金流的条件，将是很大的痛点。

金大地陈总探讨了寻找下家“接盘”的思路。基于做大现金流的退出前提，所寻找的受让方或比买家有更强的运营能力，或对资产后续判断看涨。在这样的基础上，实现双赢甚至多赢。

至此，本场干货满满的圆桌论坛在全场聚焦之中结束。

澎润罗冰清女士感谢嘉宾分享，并表示中国的资产管理拷贝西方模式是不可能的，需要业内各位同仁共同努力探寻，打通“投融管退”全链，帮业主实现真正的资产退出。

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