前两篇对《澎润东北大环线酒店及休闲度假投资洞察报告》的深度解读文章《“共和国长子”光环照不到的东北酒店市场》分别从东北地区的旅游经济发展与旅游环线资源角度、住宿业发展现状等不同角度对东北地区总体经济、旅游经济、旅游资源、旅游环线以及连锁品牌布局与现状等方面进行了深入探讨与全面分析。

本篇深度解读文章将以此为基础，探索东北地区的酒店投资趋势，聚焦该区域度假酒店的投资缺口，挖掘东北地区的休闲度假酒店市场的投资潜力，并针对该地区度假酒店投资提出专业的趋势洞察。

 #机遇之下暗藏“玄机”

东北地区旅游资源种类丰富，且大部分旅游资源仍处于较“原始”的待开发状态，多样且独特的旅游资源为投资度假酒店创造了优良基础。另外，东北地区地域广袤，部分旅游资源（尤其是自然资源类的旅游景区）距离市中心较远，多数处于待开发状态的旅游资源之间分布有知名旅游景点，适合发展“以点带线，以线促面”的环线旅游。再加上东北地区的现有休闲度假酒店产品仍处于较缺乏状态，旅游环线与现有酒店布局差异较大，这些都表现出东北地区环线酒店及休闲度假酒店市场存在优质的投资潜力。

但是，已陷入低速增长的经济大环境、旅游业尚未受到足够的政策重视以及区域内省/市间旅游业的发展不平衡都是成为潜在的投资风险。结合东北地区经济大环境和住宿业发展现状的详细分析，澎润发现，在充斥着投资机遇的东北地区度假酒店市场同时暗藏“玄机”：

       •市场活跃度较低的东北地区经济“大盘”未必可以激发度假酒店市场的市场活力，为新晋休闲度假酒店积蓄经济发展动能；

 • 旅游业尚未成为东北地区发展的行业重点之一，省市间旅游业尚未出现携手发展迹象等因素均会限制东北区域打造强吸引力的旅游市场；

 •“双季节性”（区域本身的季节性和度假酒店的季节性）对进入东北地区的酒店，尤其是休闲度假产品，提出更高运营管理要求；

 • 东北地区连锁品牌酒店的产品品质、工作人员的服务意识和服务素养均需要进一步提升，需要投入大量的人力、物力、财力以及时间成本加以改善。

那么，面对充满机遇与挑战并存的东北地区度假酒店市场，资本要如何在合理地规避风险的同时，抢占市场先机并实现前瞻性的度假酒店产品布局？

#高端连锁品牌酒店具有更高投资“性价比”

从东北地区酒店市场的发展现状来看，高端及以上档次的连锁品牌酒店仍具有一定的市场稀缺性和品牌号召力，这主要表现在品牌影响力和平均房价的溢价能力方面。只是，高端及以上品牌档次与其平均房价的溢价能力呈边际效应递减趋势。

从投资回报的角度来看，超高端及奢华品牌酒店的投入成本更高，但并没有因此为酒店产品带来更高的平均房价的溢价能力，结合东北地区低速发展的经济环境，贸然进入市场缺口最大的超高端及奢华档次的酒店市场，可能无形中增加了投资回报的不确定性。

因此，经典的、知名的高端连锁品牌酒店（尤其是国际连锁品牌）是具备更高性价比的投资选择。一方面，高端档次定位填补了市场空白，经典且知名的连锁品牌将进一步放大了这一优势，优质的品牌号召力有助于获得稳定的客源导流，边际效益最大化的平均房价溢价能力有助于实现良好的酒店综合收益；另一方面，与超高端及奢华档次酒店相比，相对较低的投资成本可帮助投资者获得更理想的投资回报。

#特色的非标准度假酒店产品或将帮助东北地区度假酒店实现“弯道超车”

在度假市场发展较成熟的国内经济大区（如西南地区）中，已经出现了非标准度假酒店产品。并且，此类型的度假酒店产品因其独特的外形和富有腔调的风格设计，获得了广大旅游爱好者的强烈追捧。其平均房价溢价能力也得到了市场的充分认可，在部分度假市场的旺季，非标准度假产品的平均房价可与高端及以上档次的度假酒店产品相匹敌。

对休闲度假群体（亲子家庭、情侣、朋友等客群）的强吸引力以及超出品牌效应的平均房价溢价能力足以证明独具风格特色的非标准度假产品具有一定的成功借鉴意义。

从投资回报的角度来看，非标准度假酒店产品具有开发周期短、投入成本较低的特点，其可拍性和趣味性放大了住宿过程中休闲度假体验，增强酒店的自身综合吸引力，有助于打造酒店的自成目的地潜力，弱化外界环境对酒店综合业绩表现的影响。这对于处在机遇与挑战“漩涡”中的东北市场来说，有利于投资者规避风险。

#“线路化”与“定制化”或将成为投资东北地区度假酒店的制胜关键

东北地区的旅游资源具备发展环线旅游的良好基础，并且，就目前已成型的环线游来看，具有较大的成长潜力与发展空间。将成熟的旅游产品（冰雪、温泉、康养等旅游主题产品）作为“引子”，不仅可以吸引外地游客，也可以作为吸引本地高消费群体日常休闲度假的体验项目。在成熟酒店产品作为“引子”的基础上，以酒店为载体，通过 “一价全包”的定制化套餐形式，将游客的住宿、餐饮、交通、风景游览、人文体验等多个旅游环节相串联，形成完整的沉浸式旅游全服务链条，并将东北特色（如地域民俗民风、少数民族文化元素、工业元素等本地文化特色）融入其中，打造具有东北特色的公路版“东方列车”，让游客不仅被东北地区的自然风光所吸引，同时也全方位的体味东北地区的地域个性与魅力。

对于投资者来说，在东北市场投资此类型的全服务体系的度假旅游产品无疑是“拔得市场头筹”的好时机，另一方面，这种全服务链条体系的休闲度假酒店产品是站在文化输出的高度，借助资源整合、客源梳理及运营等方面的竞争优势拉高休闲度假酒店产品的“进入壁垒”，这也是对投资者的一种无形保护。

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