从国际住宿业市场看，服务式公寓在疫情后表现抢眼，投资强度和在建数量在多个国家都好于酒店。回到中国，自2013年中国酒店业市场进入一个下行周期以来，服务式公寓整体上很好地实现了抗周期、表现稳定的投资价值。相对于酒店，服务式公寓资产的退出与交易也表现良好。澎润在市场所能追踪到的公开数据都表明，不少服务式公寓资产获得了较高的溢价，再叠加营业期间的丰沛现金流，该类资产为业主呈现了稳健的投资回报。但在宏观大环境的冲击下，中国服务式公寓市场的客源基础和市场环境等也正在发生不少改变，服务式公寓在华的投资和市场逻辑将会迎来更新。关于未来，服务式公寓还是不是一个好的投资方向，服务式公寓市场还有无较大的增长潜力，服务式公寓的产品需要有哪些革新呢？澎润通过对影响环境、市场供需、发展趋势的深入剖析，最终形成了《穿越周期，重铸价值：澎润2022中国服务式公寓报告》。

服务式公寓的定义

公寓名称本身不该有高下之分，每种产品都可以在市场中发挥积极作用，但说法的混用确实容易导致许多不必要的误解。公寓绝非什么新事物，在上海保留下来的优秀历史建筑中，不乏上世纪二三十年代即冠以公寓之称的。公寓名称本身不应该有高下之分，每种公寓产品都该有自己的档次体系。我们认为每一类公寓产品也都有独特的市场需求，共同在公寓市场中发挥积极作用。

但大家有无发现，目前市场中关于公寓的名称众多？随意一看，就有酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、长租公寓、专家公寓、白领公寓及人才公寓等众多产品，每一种公寓产品似乎又都缺乏明确的行业规范和定义，存在大量的混用、乱用现象，让人产生很多困惑，比如公寓式酒店和酒店式公寓可否被称为服务式公寓？档次标准是不是判断服务式公寓的条件？说法的不同确实容易带来许多不必要的混淆，最终导致：

●消费者和产权投资人容易受欺骗，劣币驱逐良币。

●无法形成通用且规范的财务和运营指标，产品之间无法进行对标。

●公寓的不同细分市场都无法得到有序发展。

澎润是这类混乱的最直接感受者，在不少服务式公寓、高端长租公寓项目上，需要为客户就概念的厘定花费一些时间。以下是澎润为同仁总结归纳出公寓行业内三个混淆现象：

“概念混淆”型：公寓方或出于被动的原因，如不理解产品概念、不清楚产品之间的差异，或出于主动原因，如为了营销产品、去化房地产库存，将自己公寓产品冠以他类公寓名，常见的有将最低租期在6个月的高端长租公寓称作服务式公寓，把商住两用房称为酒店式公寓。

“过度营销”型：部分公寓方将带有轻量服务，如有一定的入户清洁服务的公寓产品，称为服务式公寓，以凸显产品的高端性，来博取消费者眼球，达到吸纳更多客源的目的。

“误导”型：一些缺乏审慎研究态度的说法随意在网络上流传，错误的概念与理解一传十，十传百，不仅误导读者，也对公寓市场造成了负面影响。

公寓产品普遍认知度不高，各公寓产品在产品特点和长期租约客群方面相似，难以区别，是造成误解的主要原因。为何公寓市场易发生混淆呢？澎润认为，最主要原因在于各公寓产品间确实存在一定相似之处，难以区别。

●各公寓产品的客群在长期租约部分确实存在重叠，从而让人自然产生公寓二字的联想

●产品特点有一定的相似，特别是所有“公寓”都宣称自己有厨房，产品单从被宣传的房型、风格设计及设施配套等方面不易区分

●公寓产品仍属于小众产品，产品的普及度和消费频次较酒店仍非常低，人群对产品认知度不高，自然造成了对产品理解不深的局面

因此，为避免标准不同而造成误解，引发行业乱象，以及为了让我们更好地理解公寓产品，澎润尝试使用以下四个维度去区分各类公寓产品，尤其是我们关心的服务式公寓和长租公寓。入住时长、市场准入、居家支撑系统完备度和服务强度，是澎润区分公寓产品的四个维度。澎润使用四个维度区分公寓产品，包括服务式公寓：

入住时长：主要目标客群的入住时长（Length of stay）：通过澎润掌握的大量市场调研信息及数据库内的需求分析，我们将入住时长分为以下四大类：

●短住需求（1周以内）：因各类原因产生的一周以内的短期入住，通常没有洗衣、做饭等需要。

●灵活长住需求（1周到1个月之间）：因为商务或度假原因产生的大于1周小于1个月需求，因为入住时长较长，客人一般会产生洗衣或者简单厨房需求。灵活长住需求对标国际上通行的Extended Stay。

●长住需求（1-6个月之间）：不管是国内高层商务人士的调动，抑或一些中短期项目，通常都在1-6个月之间。我们可以在此入住时长中做进一步细分，但并不会产生需求上本质的变化。

●长租需求（6个月以上）：无论是因为商务原因还是个人原因产生的异地重新安居，大多在6个月以上。

市场准入：是否拥有可以合法经营短住业务的特种行业许可证。

居家支撑系统完备度：指的是支撑长期居家生活的套内设施完整程度，能够支撑符合客户烹饪习惯的厨房系统，食物储存，自身清洁，衣物清洁循环，安全饮水，睡眠，活动空间等。

服务强度：为客人提供的服务程度，原则上任何一种住宿产品都有服务，但是服务强度的不同是区分不同公寓产品的一个关键维度。

澎润四维公寓定位模型▼

四个维度上不同的量化值，共同决定了具体公寓产品的独特定位。澎润通过多维度的公寓市场调查，沉淀了大量行业脱敏数据，独创澎润四维公寓定位模型以协助同仁更好地理解各公寓产品。下面我们会根据模型的定位，详细解释市场上常见的四大“公寓”产品，包含服务式公寓和长租公寓。

服务式公寓：以长住需求为最大需求的公寓产品，产品档次定位相对较高，目前多面向具备高支付能力的客群，但档次并非是判断产品是否为服务式公寓的标准。服务式公寓提供全面且精细的服务，可经营短租和长租，目前服务式公寓市场主要由国际品牌主导，品牌效应明显。

●入住时长：目标客群的平均住宿时长通常在1-6个月之间（长住需求），但也存在较多灵活长住需求客群（1周-1个月之间）和长租客群。

●市场准入：服务式公寓属于旅馆业，需持有特种行业许可证，可经营短租。

●套内设施完备度：服务式公寓在房间设计方面，除了追求满足客群长期日常居住需求外，更关注客群居住的感受，注重房间设计的品质，因而会在房间内增添舒适的设施配套，如功能较齐全的厨房、滚筒洗衣机、烘衣机、多人座餐桌、多人座沙发、茶几等，提供具有多种收纳储物功能的设施，如独立衣柜、独立储物柜，部分房型甚至会配备独立书房。

●服务强度：提供同档酒店水准的服务，如管家服务、房间清洁、布草更换等，但服务范围和服务频次较酒店更精简，不会提供夜床服务同类型程度的服务。

长租公寓：“或因目前长租公寓多为中端定位，才有了部分较高端长租公寓称自己为服务式公寓的冲动。这种现象随着长租公寓进一步高端化，会逐渐改变。”

以长租需求为最大需求的公寓产品，产品档次不一，目前市场上产品主要定位在中端及经济赛道，也有不少为民宅改造而成的分散式公寓。或许正因为常见的长租公寓多为中端定位，才有了部分长租公寓为了营销的需要称自己为服务式公寓的冲动。我们认为随着市场的成熟，这种现象终将改变。

●入住时长：目标客群的平均住宿时长通常在6个月以上（长租需求）。

●市场准入：如若是房屋租赁性质的长租公寓，则不可经营住宿业经营性质的短租，最低租期通常在6个月以上。

●套内设施完备度：长租公寓受造价和房价的影响，在房间内通常都提供能基本满足长期日常需求的配套设施，如全自动洗衣机、厨房、餐桌、沙发等，一般会配有多功能一体柜，为客群提供收纳储物空间，长租公寓房间设计追求完善设施配套，更追求性价比。

●服务强度：服务强度通常维持在“有问必应”即可。长租公寓为维持合理的投资回报，将尽量降低人房比。长租公寓的服务以满足客群在硬件设施方面的要求为主，与客人间的服务触点少，一般仅提供免费维修、前台咨询等基础保障服务，房间清洁等服务对多数长租公寓而言，属于增值服务项目，也是长租公寓方在运营方面的盈利点。

公寓式酒店：本质上仍为酒店，是以短住或灵活长住为最大需求的酒店产品，是酒店业的一个独特细分产品，澎润建议此类产品应被称作灵活长住型酒店。公寓式酒店房间的装修风格偏公寓，户型和设施配套与公寓相仿，可理解为是公寓房型的酒店，和其他酒店仅存在产品风格差别。

●入住时长：目标客群的平均住宿时长通常在1周至1个月之间（灵活长住需求）。

●市场准入：需持有特种行业许可证，可经营短租。

●套内设施完备度：公寓式酒店目标客群多为短住和灵活长住需求客群，较服务式公寓和长租公寓而言，在满足客群长期居家生活需求方面的设施配套完备度相对较弱，公寓式酒店提供独立的或者集中式的洗衣机、极简的厨房、简易餐桌等设施，但较少提供具有大收纳储物功能的设施，空间通常不能支撑客人长期舒适的居住。

●服务强度：相较于其他公寓产品，公寓式酒店与客群之间的服务触点多，服务频次最高，服务范围最广，提供与酒店标准相当的服务，如房间清洁、布草更换、送餐服务、叫醒服务及夜床服务等。

酒店式公寓：和酒店业及大产权持有型公寓业不同，本质上为可出售的小产权商用公寓。酒店式公寓一般拥有40年独立产权，是中大型综合体开发中的一个项目，通常会搭配购物中心、酒店、学校等丰富的业态，可理解为高档商用公寓住宅，而项目物业公司通常也具有酒店背景。

●入住时长：酒店式公寓属于商用住宅产品。无论后续是否有回租等计划安排，都不改变其由购买者长期持有的地产去化属性，住宿时长因人而异。

●市场准入：酒店式公寓属于商用住宅产品，不需要特种行业许可证。

●套内设施完备度：酒店式公寓属于住宅产品，一般分为毛坯房和精装房两种。除非有开发商统一的回租计划，持有者通常可自由选择空间分割，套内设施的灵活度整体较高，可依据个人喜好增添套内设施，因而酒店式公寓与其他公寓产品不存在横向对比的意义。

●服务强度：酒店式公寓的服务范围和程度完全取决于未来的物业服务或者回租后的经营用途，其中的“酒店式”只是一种营销概念，而不能作为服务强度的依据。

服务式公寓的市场

宏观环境因素或将推动服务式公寓市场持续升温

本报告就宏观大环境对服务式公寓市场发展的影响进行了深度探讨，从人口、城市、国民收入与支持等多维度展开分析。

Q：未来服务式公寓市场发展是否有望提速？

A：是！

就人口方面，本报告指出中国人才队伍规模持续扩大，本土人才结构不断优化，本土高端人才在数量和质量方面的提升将利好服务式公寓市场的发展。就在人口与城市关系层面，澎润发现中心城市在“抢人大战”中表现尤为突出。根据澎润数据整理，北京、深圳、上海三大中心城市十年人才增量累计分别超300万，中心城市的聚集效应，有望为服务式公寓发展释放强大动能。

Q：舶来品服务式公寓能被中国市场接受吗？

A：能！

通过大量市场调查，澎润发现产品认知度低是影响服务式公寓规模化发展的重要原因之一。根据澎润公寓租赁需求专项调研结果显示，公寓产品的认知、自身租房预算、公寓产品特性是激发用户转化为公寓居民的三大重要因素，其中42%的非公寓租客表示在了解公寓产品后愿意转化为公寓租客。因此，我们相信随着服务式公寓产品的普及，未来服务式公寓被广泛接纳是大势所趋。

多面需求加码，服务式公寓市场热度或将低调提升

本报告在纵观宏观环境后聚焦服务式公寓的市场需求，将客群按照企业端和个人端进行区分，并对两端客群的结构及消费行为都分别做了详细研究，发现中国服务式公寓需求侧正在发生巨大转变。

Q：舶来品服务式公寓是否都是外国住的？

A：曾是，现在绝不是

企业端：中国高端人才或将成为服务式公寓市场活跃的中坚力量。

在研究外资企业部分时，我们发现随着中国产业不断向价值链顶端攀升，“国产替代”效应明显，多数外资企业实施人才替代制，致使服务式公寓市场客群结构发生巨大变化。本报告同时还对内资企业进行了相关对比研究，总结归纳出各大内资企业布局变化带来的影响，发现内资企业未来或将为服务式公寓市场带来更多增量需求。

中国服务式公寓“热”，还需供给再加温

在分析完中国服务式公寓需求侧后，本报告对市场供给也进行了深度剖析。根据澎润数据库，本报告对中国服务式公寓品牌供给情况进行了相关整理，并以澎润独创STEEP模型视角解读出现存服务式公寓品牌与物业的发展状况。

Q：相比欧美服务式公寓市场，中国服务式公寓市场是否存在投资潜力？

A：是！

通过澎润数据库的整理，我们发现目前中国服务式公寓还是蓝海市场，中国服务式公寓市场主要由外资品牌主导，市场发展仍处于以外资品牌快速开拓的探索阶段，品牌现存规模尚小，物业数量远未饱和。结合市场需求以及供给的关系，我们可以得出服务式公寓市场供需存在较大的缺口，服务式公寓市场发展前景广阔。

中国服务式公寓市场趋势预测，未来市场能有多“热”交给你们！

本报告最后一章落脚投资，就投资人最关心的话题进行展开，从产品、营销渠道、投资、市场规模等层面对服务式公寓进行了多维度的深度探讨，希望能为投资人带来有价值的参考。

Q：服务式公寓在中国是不是一个好的投资产品？

A：是！

本报告结合定量与定性研究，详细解读了服务式公寓的投资价值，希望对面临选择困境的投资人有所其实。通过对比服务式公寓与酒店，我们发现前者的资产表现良好，投资回报更乐观。本报告也通过分析现存品牌的物业表现情况，以佐证服务式公寓的资产能力。

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