关于服务式公寓起源的说法众多，但目前多数说法仍停留在流传层面，并未得到深度挖掘和历史考证。一部分人认为服务式公寓的概念是由美国创造，而另一部分人认为服务式公寓的概念是在欧洲诞生。今日，澎润将为大家深度解读热度最高、得到市场公认的服务式公寓世界史。

01 服务式公寓的世界史

起：服务式公寓（Serviced Apartment）最早是作为景区游客的临时停歇场所，融合了酒店与住宅的设施、服务特色，以时权酒店的运营模式（指消费者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权）出现在欧洲市场。1976年，以Superdevoluy滑雪度假村为代表的一批较为成熟的时权酒店涌现在法国阿尔卑斯山脉地区，并迅速在欧洲各个区域盛行，自此服务式公寓的篇章拉开了序幕。

展：上世纪八十年代，以纽约为首的国际大都市凭借其优越的商业环境吸引了大量高端人才，一方面高端中长期租赁需求激增，而从供给层面，酒店市场在满足中长期需求存在明显劣势。市场供需矛盾的不平衡为服务式公寓的蓬勃发展提供了优渥的土壤。就产品本身而言，相比于酒店，服务式公寓在设施方面更加自由、灵活，而灶台、洗衣机等配套设施在一定程度能满足住客对“家外之家”的诉求。同时，服务式公寓在面积、户型、价格等方面较酒店而言也优势明显，因而兼具高端酒店的便捷与住宅的温馨的服务式公寓，成为当时租赁市场的一种潮流，是不少高端商务人士中长期居住的首选。

同一时期，以新加坡为首的国家在各种政策利好的环境下吸引大量跨国企业布局，迎来了大批注重生活品质的新兴中产家庭，而高消费能力的崛起为服务式公寓市场带来明显增量，这一发展趋势引起了大量投资者的密切关注，服务式公寓也随之成为大量地产商青睐的热门投资项目。服务式公寓引领者，隶属于新加坡地产巨头凯德置业的雅诗阁集团也于此期间诞生。1984年，雅诗阁在新加坡Scotts路上开出了第一家服务式公寓The Ascott Singapore。同年期间，第一家馨乐庭Citadines La Défense Paris问世落户巴黎。雅诗阁集团的故事也从这两个品牌两家店开始。

第一家馨乐庭，位于法国巴黎

02 服务式公寓的中国史

起：中国服务式公寓演进发展过程最早可追溯至二十世纪初，澎润认为彼时的一系列公寓或酒店产品正是如今中国服务式公寓产品的雏形。二十世纪初，作为最早开埠的口岸城市之一的上海以其优越的地理环境及商业环境吸引了国内外大批巨商豪富，这一现象为上海发展成为国际化大都市奠定基础，但也致使上海不得不面对人口剧增、房价高企等严峻问题。逢山开路，遇水搭桥，问题总有解决的方法，而公寓正是当时上海选择的解决方案。一座座与传统江南住宅截然不同的高层公寓逐步落沪，到1949年解放前夕，上海高层公寓（楼高八层以上）共计42幢，建筑面积41.3万平方米，占上海住宅总面积的1.75%。而这些公寓基本上是提供给当时外籍驻华高管的。为满足外籍住客的需求，多数公寓除高标准的设施外还提供与当时高端酒店相同档次的服务。这一座座充满异国风情的高层建筑可以被认为是最早中国服务式公寓的雏形，虽与我们熟知的服务式公寓在产品和服务方面存在较大差异，但我们不得不承认，现如今这些有明显岁月打磨痕迹的建筑确实是当之无愧的历史见证者和叙述者。

中国服务式公寓产品雏形案例——武康大楼（诺曼底公寓）

1924年，一块位于淮海中路的土地被中国建业地产公司购入，并通过克里洋行的匈牙利籍设计师邬达克和法商华法公司分别进行打样设计以及承建，最终打造了一栋具有法国文艺复兴风格的建筑，即诺曼底公寓。诺曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments）一名取自法国西北部的半岛诺曼底，当时建业地产通常会用法国地名对其资产命名。

诺曼底公寓楼高八层，一、二层多为商铺，而三楼以上一般作为居民住房。住房总计64套套间，佣人住房30余间，户型分为四种，即一室户、二室户、三室户和四室户，朝向基本为南。诺曼底公寓是上海第一座外廊式公寓大楼，同时也是上海最早一批现代化高端公寓。1953年，诺曼底公寓被上海市人民政府接管并重新命名为武康大楼，随后武康大楼凭借其优越的地理位置及设计风格吸引了不少演艺界名流入住打卡，其中包括赵丹、王人美、秦怡、孙道临等人。现如今的武康大楼更是作为“常客”频繁登录小红书等各大平台，在网红效应的加持下，武康大楼不再只是当年那座提供住宿的公寓。

展：服务式公寓在中国真正起步是在上世纪九十年代。一方面，迎着改革开放的春风，外资企业在中国发展迅速，外资企业和外籍驻华高管数量直线上升，为高端公寓市场带来增量需求。而部分外籍租客已经不满足于“雏形”级别的高端公寓，他们对硬件、服务都有更深层次的需求，服务式公寓市场迎来重大发展机遇。

历史上，与中国服务式公寓市场发展相关的大事件：

• 1979年，《中华人民共和国中外合资经营企业法》正式施行，允许中外企业进行经济合作和技术支持；

• 1983年，外商投资政策逐渐放宽，扩大三资企业内销比例、减少税收、下放审批权等政策颁布吸引了一大批跨国公司；

• 1986年，中央电视台播放了一则可口可乐广告，这也标志着中国对外资企业的支持再上一阶梯；

• 1989年，当时最大的中日合资企业北京松下彩色显像管有限公司正式投产，投产后不到一年时间实现盈利，这也让更多外资企业看到了在华投资发展机遇，各国企业纷纷来华投资建厂步伐加快；

• 1992年，摩托罗拉在天津注册成立摩托罗拉(中国)电子有限公司，中国首家独资外企成立，同年IBM在北京正式宣布成立国际商业机器中国有限公司，外资企业抢占中国市场局面打开；

• 2001年，中国正式加入世界贸易组织（WTO），经济全球化意味着未来将有更多实力雄厚的外资企业进入中国。

另一方面，中国政府对土地政策进一步开放，雅诗阁等一大批具有国际品牌背景的服务式公寓乘机而入，正式进入中国市场，自此服务式公寓在中国开启了新的篇章。伴随着中国经济的蓬勃发展，服务式公寓随后在国内开始快速扩张，主要布局于经济实力雄厚的国际化大都市，如上海、深圳、北京等，而主力客群支撑仍是在华长期居住的外籍高层人员。因此，不少投资方将西方文化注入服务式公寓中，注重国际社区的打造且在配套设施方面更加贴合外籍客群的喜好，如配备开放式西厨、烘干机等。

转：近年来中国经济“换挡”进行，内资企业潜力逐渐“显现”出来，内资总量崛起而在华外资相对减弱。在人才方面，国产替代效应明显，本土高端人才逐渐成为在华外资企业的主力支撑。国民人均收入的提高与消费观念的升级致使服务式公寓吸引了大批具备支付能力及支付意愿的客群，服务式公寓客群不再仅局限于驻华外籍高管，客群范围逐渐扩大，客群种类日趋多元化、细分化。中国新势力的崛起催生贴合国人喜好及习惯的服务式公寓产品需求，但目前中国市场上多数产品仍具备浓厚的“外国基因”，这也意味着中国服务式公寓又迎来了新的发展机遇。

经历了漫长的发展，如今的服务式公寓市场竞争愈加激烈，市场“僧多粥少”的趋势不断加剧，老玩家与新势力孰能突围破局、打破常规成为未来中国服务式公寓市场的头号玩家仍是一个谜。

转发本文章并截图发给“澎润润”，可获取《穿越周期，重铸价值—澎润2022中国服务式公寓报告》完整版报告喔～（澎润润微信：nyxiongxiong）