在《澎润2022年酒店业展望与十大趋势》中，我们提到了一大趋势是——公寓市场将进一步分化，发展新型服务式公寓市场是必然之举，服务式公寓的内涵和外延都将发生一定的变化。此观点将作为本次解读和讨论的主题。

租住市场的支持性政策是城市结构、产业布局、人才和住宿消费、供给瓶颈等核心问题的综合产物，为公寓市场带来了发展和进一步分化的机会，新型的公寓产品和公寓品牌或有明显作为。其中，服务式公寓市场需要在政策带来的利好环境之下作出战略性迭新，把握好时代机遇，在不断变化的需求市场中发展具备适应力与发展力的新型服务式公寓。

保障性租赁住房支持性政策将带来市场格局的变化，服务式公寓应该思考如何迭新。

2021年12月，国家发展改革委等部门联合印发的《“十四五”公共服务规划》（以下简称《规划》）在“住有所居”领域明确了相关规划与政策，体现了国家决策层对保障性租赁住房建设的高度重视，同时也带来了650万套（间）的保障性租赁住房供给目标。长租公寓将率先享受红利，作为中国公寓市场的重要细分，在“租售并举”的大背景下，其新增供给已于2021年第二季度回暖，未来将随着租赁住房市场的扩容而实现进一步增量。服务式公寓困于用地限制而相对滞后，但在迭新的助力下预计能快速适应市场。

根据澎润研究，城市结构、人才流动和公寓需求、供需矛盾、支持政策是影响公寓生存土壤的四个核心点。

1.城市结构与产业集聚带来的虹吸效应愈发明显，人口流动成为租住房需求的驱动。

未来，人口将因受到高端产业与资源的吸引，而不断朝着更高能级的中心城市涌入。国内以中心城市引领的多城市群发展格局已经形成，城市结构与产业集聚对人口的虹吸效应逐渐加深，人口在中心城市和中心城市周边流动，或是随着产业的转移而变动，都驱动了租住房需求的变化，继而影响了公寓的地理布局。

来源：国家统计局 、地方统计局、《2019中国城市发展潜力排名》，澎润研究院整理

2.人才涌入加速了公寓产品的升级。

人才是一个城市未来发展的有力保障，高能级城市产生的人口虹吸效应，最主要是对人才的吸引，能够持续吸引和留住人才的城市，才能继续保持对资源的虹吸效应。保持较高的人口净增长为城市带来了稳定的租住房需求，而持续保持人才的引进才是公寓需求的增长点。一方面，青年人才对于公寓产品的接受度明显高于年长者，尤其是部分独生子女，他们对于公寓所带来的社区文化与社交属性有着较强的偏好。另一方面，高能级城市往往有着较高的生活和消费水平，更不要说是新一代的年轻人才，对于居住环境有着一定的要求和期待。对于住宿环境的高质量需求，也带动了高质量公寓的发展。

3.房价高企、住宅供地减少加剧了供需矛盾，从而催生租住公寓的意愿。

当前中心城市的房价收入比持续稳定在高位，给本地居民带来巨大的购房压力，尤其是年轻的新市民的购房意愿持续下降，更愿意选择租房居住。然而，建设用地限制使城市的土地供应进一步短缺，租赁供给已经到达了瓶颈，公寓市场急需解决办法。

4.支持性政策是解决方案更是发展红利

近年来，国家出台了一系列的支持性政策，鼓励发展包括公寓在内的住房租赁市场，意在建立一个完善的住房租赁市场体系。随着“租购并举”的深化，租赁住房的土地来源进一步拓宽，在未来较长时间段内，租赁性质土地供应将成为公寓市场的最大政策红利。

●公寓市场将享受增量红利：面对供需市场的巨大缺口，未来的租赁房势必会加大供给，市场也将由此进一步分化。以城镇化水平较高的上海市为例，目前上海市租赁房在运营套数仅7.1万套，远小于《上海市住房发展“十四五”规划》供给目标的22万套，市场规模还将有较大程度的扩张，给了公寓产品较大的发展空间。

●中心城市将享受硬性指标落地红利：受到住房、租房问题困扰严重的北、上、广、深、蓉等中心城市得到了国家的重点关注，给出了较强的硬性政策指标，各地政府根据当地发展情况也推出了相应的发展措施，旨在推动关键区域的住房租赁市场建设，公寓将得到更多的金融、土地、公共服务上的支持。

●投资侧将享受退出机制的红利：自2002年，中国已经发行了数十支租赁住房类REITs产品，底层资产包含长租公寓、人才公寓等多种租赁住房类型。2021年7月，保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）被纳入公募REITs试点项目，有利于公寓类产品发展“开发-培育-退出-再开发”的良性循环投资模式，澎润认为服务公寓被纳入公寓类REITs是不可置疑的。

●需求侧将享受公寓服务与设施不断更新迭代的红利：市场为公寓产品提供了进入的空间和机会，公寓产品的持续涌入，将会加剧产品之间的竞争，促进公寓对服务与设施进行更新与升级。因此，客人将有机会以更合理的价格享受到更加完善的服务，使用更加先进的设施，拥有更舒适的住宿体验。

服务式公寓与长租公寓的边界正在逐渐被打破，新的市场空白可以成为新型服务式公寓的快速切入点。

宏观的变化给公寓市场持续注入新的活力，在供给增长的同时，公寓消费者也在逐渐发生调整，根据《澎润公寓市场发展研究报告》显示服务式公寓客群目前呈现出了以下变化趋势：

●内资客人崛起，外资客人不再是唯一的高端客群

●长租和长住需求不再固定

●新市民、青年人对居住环境有较高要求

●渴望基础的配套服务，也希望有创新的定制化服务

●容易被新兴的产品所吸引

●具有多元的文化背景与兴趣爱好

●需要一定的互动空间来满足社交需求

●在意自己人设的搭建与维护

随着公寓客群对服务的需求逐渐多元化，服务式公寓应该跳出名称的限制，更加贴近主流市场的需求，进一步细分出新型服务式公寓：

●价格应该更加符合市场丰富的预算分层：不仅能够匹配大多数年轻新市民的支付能力，也能够满足高级白领、都市精英、企业高管的高端需求

●在基础服务之上，对服务内容进行创新：优化传统的服务内容，替换不再有吸引力的服务，新增并普及真正有意义、有价值的服务

●设计风格应该更加细分化发展：市场上的公寓风格将朝着多元化发展，有着不同行业和文化背景、不同性格偏好的客群，都能够找到适合自己的公寓产品，形成真正意义上的“社区”

●运营特色也将满足不同的客群需求：为在意隐私的客人提供线上全流程服务，为“社牛”的客人举办主题社群活动，让租客之间产生更多互动和交流

2022年是保障性租赁住房元年，基础的住房需求的保障将得到加强，也推动着公寓市场的发展与分化。在政策红利和市场需求双重推动下，服务式公寓市场的择机迭新将成为必然，新型服务式公寓将朝气蓬勃地出现在大众面前。