◆1927年5月20日，John Willard Marriott（后称老Marriott）和妻子Alice Sheets Marriott与Hugh Colton合伙在华盛顿哥伦比亚特区创办了第一家根汁汽水店(Root Beer Stand)*，天气转冷后，创始人们决定在菜单上加上“玉米面团包馅卷和辣椒等”餐食，并为餐厅新取了一个名字叫The Hot Shoppes；

◆1928年，创始人们开办了密西西比河以东的第一家汽车餐厅，即使在经济大萧条期间生意也依然火爆；

◆1936年，老Marriott在一号公路第14大桥入口处开办了一家The Hot Shoppes餐厅，十四年后，他又在大桥入口的公路对面买下一块地皮，为建设酒店埋下了伏笔；

◆1937年，新成立航空餐饮部，与Rickenbacker’s Eastern Air Transport*签署合同。

小科普：Rickenbacker’s Eastern Air Transport——成立于1926年，因对美国东海岸的航线几乎垄断，成为美国最早的四大航空公司之一，1983年被Rickenbacker收购后更名为Rickenbacker Eastern Air，并于1991年破产。

◆1953年，The Hot Shoppes正式上市，首次对公众发行股票，发行价为0.25美元；

◆1957年，The Hot Shoppes在弗吉尼亚州的阿林顿市Arlington的第一家酒店 Twin Bridges Motor Hotel开业。起初这家酒店的入住率很不稳定， 50年代时受季节影响很大，春夏爆满，秋冬无人。为此，老Marriott决定建造舞厅&会议室，于是该酒店签到了400人的会议订单，用会议需求填补了淡季空白；

◆1959年，第二家基桥万豪酒店Key Bridge Marriott也在阿林顿市开业，家族管理团队采取了一系列稳定业务的营销措施，保持客房一年到头都能实现满员住宿。

走向国际化，尝试产业多元

60年代&70年代

◆1967年，万豪家族收购了位于亚利桑那州斯科茨代尔（Scottsdale）的峰驼酒店（Camelback Inn）；

◆1969年，墨西哥酒店开业，该酒店是万豪家族在美国之外建设的第一家酒店，标志着万豪走向国际化；

◆1971年，万豪家族创办了一家旅行社（Marriott World Travel），由于引起了一些著名旅行社的不满，许多旅行社不再将顾客送到万豪旗下的任何经营场所，因此万豪家族最终选择停止旅行社业务；

◆1972年， J.W.“Bill”Marriott. Jr（后称Bill Marriott）升任公司首席执行官；万豪家族尝试邮轮业务，却因为主要目的地希腊群岛陷入了塞浦路斯战争而倍受打击直至退出；同年，家族进军了主题乐园领域，又因为缺少经验和对游乐设施投入资金需求的认识，以失败告终；

◆1973年-1976年，万豪家族尝试销售家庭安全系统也并未成功；在此期间，Protea品牌的成功收购使万豪成为非洲最大的酒店业主；

◆1975年，欧洲的第一间万豪酒店在阿姆斯特丹开业，至今仍在运营；

◆1977年，战略规划部成立（此前是“个案分析法”）。当时整个经济都非常繁荣，有很多公司开始“为了收购而收购”，战略规划部能够将面临的选择进行清楚的分析，严谨地论证说服管理层不要盲目进入某项领域。

专注住宿业，快速发展期

80年代

◆1979年，Bill Marriott先生到访中国；

◆1989年，万豪在香港第一家亚洲分店开业；

◆1980年，中东第一家：沙特阿拉伯利雅得万豪酒店（Riyadh Marriott Hotel）开业；

◆1981年，万豪全面进军住宿业，在此之前万豪只是全服务酒店管理公司，以建造装璜富丽的大型酒店而闻名于世，而这一年，中等价位的万怡酒店品牌理念诞生；

◆1981年，非洲第一家开罗万豪酒店Cairo Marriott开业；

◆1983年，小规模，中档价格，高端风格的 万怡酒店揭幕，并迅速取得大量好评；

◆1984年，万豪套房酒店（Marriott Suites）计划公布；

◆1986年，万豪公司以7亿美元购入餐饮承办商传奇公司（Saga Corporation），将其旗下餐厅以3.5亿美元的价格转手；同年第一家万枫酒店揭幕（Fairfield Inn& Suites）；

◆1987年，万豪公司收购长住型酒店连锁品牌Residence Inn；

◆1989年，正式出售了分支机构航空餐饮部和餐厅，退出了万豪创始时经营的领域；

陆续收购Gladieux，传奇和服务系统Service Systems使万豪转变为酒店行业内最大的公司，相较于1983年，万豪将业务扩大了十倍。

经济危机中的收购机会，公司为解决债务危机拆分

90年代

1990年1月到10月间，中东局势日益紧张，日经指数暴跌，日本从美国房地产市场大量撤资，低迷的经济形势导致美国房地产需求突然回落，酒店扩展热潮顷刻之间崩溃。经济危机造成需求下降，贷款违约率上升，贷款证券化市场关闭，融资渠道减少等问题。

◆1990年底，万豪负债达到36亿美元，对应负债收入比*约为47.06%，巨额债务成为当时最大的麻烦；

◆1992年，万豪聘请Steve Bollenbach 担任CFO， Bollenbach提出将公司拆分成两个部分：万豪公司（Marriott Corporation）=万豪服务（Host Marriott）+ 万豪国际（Marriott International）；

◆1993年7月，拆分计划决定被通过，仅仅两年后，万豪服务又被拆分为Host Hotels &Resort和Host Marriott Services两部分，以提高两大公司的综合实力，管理不同的任务和目标；

小科普：负债收入比率=年负债/年税后收入，该指标反映支出能力的强弱，临界值为40%，如果超过了40%，说明负债比例过高，超过公司的承受能力。

房地产崩盘为万豪带来巨额负债的同时也为万豪带来了不容忽视的机会。许多竞争酒店都被卖给了银行，联邦重组信托公司Resolution Trust Corporation等机构，而这些机构却对酒店管理一无所知。于是万豪借此机会签署了许多关于管理酒店的合约；

◆1995年4月25日，万豪收购丽思卡尔顿酒店集团，取得了31个酒店品牌的主要管理权；

◆1997年，万豪以10亿美金的价格收购了万丽酒店集团，此次收购使万豪增加了3个著名酒店品牌——万丽，华美达国际和新世界。

◆2001年，911事件打击了人们旅游的积极性，但除了部分动荡的热点区之外，一切迹象都表明新的旅行黄金时代就要来到；

万豪正式推出了（Luxury Group），将旗下的JW万豪酒店转变为专攻高端市场的品牌，定义为“静谧奢华”，不到三年时间，JW万豪酒店的数量就增长了3倍，从10家增长到30家；

◆2004年，第一家宝格丽度假酒店（BVLGARI Hotels & Resorts）在米兰开业之后，万豪奢华酒店在全球大获成功；

◆2005年，从Westin酒店推出的“天梦之床”受到启发，万豪国际更换升级了当时万豪管理或特许经营的2400家酒店的床垫和床单；

◆2007年北京JW万豪酒店开业，成为万豪公司的第3000家酒店里程碑；

同年6月，为回应竞争者喜达屋旗下的W酒店的热潮，Marriott先生和Schrager先生发表合作宣言，计划搭档建设100家Edition酒店；「1984年，54俱乐部（Studio 54）的创始人Ian Schrager 在纽约推出了Morgans Hotel，从而提出了精品酒店的概念。」

◆2008年，分时度假*别墅业务在金融危机中受到打击，在华尔街看来这项别墅业务与母公司不太搭调，因为此时万豪开始放弃住宿业的多元化业务，更专注于酒店管理和特许经营；

小科普：分时度假Timeshare，是把度假目的地的酒店、度假村或公寓、别墅等的客房使用权，按每周（或每几天）为一个时段分解，并把若干年内每年固定时段的使用权销售给固定的消费者，消费者在约定的年限内，每年可在该时段到该住宿场所居住。而且，消费者所购买的时段还可以在同属于一个交换网络的任何一家酒店进行自由交换（吴琼，2016）。

◆2010年，万豪国际推出傲途格精选高档酒店；

◆2011年，别墅业务被分离出去变成了一个全新的公司Marriott Vacation Worldwide Corporation，该公司将继续沿用万豪品牌，向万豪国际集团缴纳费用；

◆2014年底，万豪国际在中国11个省区开办了75家酒店，拥有22600名同事；

◆2016年3月，万豪国际斥资136亿美元收购喜达屋酒店及度假酒店国际集团，合并后公司在全球拥有6700家酒店，客房总数达110万间，成为创造全球最大的连锁酒店。

轻资产经营模式——管理合同+特许经营管理

万豪国际公司是一家提供客户住宿服务的酒店公司，但是实际上出售的是流程管理的专业知识。

在20世纪70年代末到20世纪90年代初，万豪国际公司在酒店业的发展主要是建设酒店，然后将其卖给投资者，接着签署长期管理合同来运营这些酒店。

20世纪三四十年代，Howard Johnson 豪生连锁酒店因广发其特许经营权，却因为没能够对管理、食物和服务实行严格统一的标准，最终使得整个情况失去控制，品牌效应也因此失去。

吸取了豪生连锁酒店的教训，万豪曾长时间的拒绝发放特许经营权，认为想要进军特许经营业，必须建立起配套的运营体系。集团给开发系统、子品牌名称和运营等充足的准备的时间，在酒店运营方面打造靓丽的业绩和基础。 坚持只有公司在管理方面拥有成功的业绩和经验，投资者们才会愿意对万豪投资。而现在万豪旗下的大部分酒店都是投资者们所拥有的，万豪对旗下大部分酒店都不具有所有权。 

截至目前为止，万豪同时通过委托管理的方式（Management Agreement）和特许经营的方式（Franchise Agreement）来运营，发展模式上主要靠投资兴建酒店和收购高端酒店，特许经营和合资企业委托管理。

可以看到下图中2019年，万豪自有的酒店房间数只占据1%。万豪国际集团共拥有7349家酒店物业，138多万间客房，其中58%为北美市场特许经营合作。而在亚洲的782家物业中，则大部分持有管理合同（660家），澎润由此推断，未来万豪特许经营合作在中国有大量的上升空间。

万豪的商业模式——REITS

◆1993年，具有65年历史的万豪公司（Marriott Corporation）更名为万豪服务（Host Marriott）继续经营房地产业务，持有债务，发展重资产。同时成立了一家新公司（Marriott International）主营酒店管理业务（包括特许经营），发展轻资产；两家公司拥有独立的董事会，单独召开年会，运营也互不干涉；轻重资产并驾齐驱，同时实现万豪集团的外部扩张及内部提升；

◆1999年1月1日，万豪服务成功获得REITs资格，目前是美国最大的酒店REIT、全美第六大REIT公司。

澎润洞见

回顾万豪近百年的历史，万豪从一家根汁汽水店发展到如今世界一流的酒店集团，澎润总结了以下值得借鉴的点：

01：在危机中发现机遇：万豪公司前后经历了：1990年的金融危机、1991年的海湾战争、2001年的“9·11”事件、2004年的非典、2008年的次债危机等都没有被打倒，反而持续扩张。特别指出1990年，在最困难的时机，公司并没有像其他竞争者一样把地理位置优异的酒店以大甩卖的价格出售，而是看到房地产市场崩盘所带来的机会，进行收购、合作、改革，这一次的成功度过为后来的危机时刻奠定了坚实的基础。

02：不断探寻，及时止损：从餐厅经营发展成酒店经营的尝试；60年代到70年代对于不同业务的不断试错；1993年将公司分成轻重资产并行的两个部分的决定，都体现出大胆创新的重要性。万豪公司在发现经营不当时及时将业务出售，去掉糟粕，留下精华，最终发现最擅长酒店管理领域并专注。

03：机智营销：万豪公司从1951年制定了稳定营销策略，使入住率从淡旺季差别明显转变成全年爆满；911事件后，为了刺激旅游业，Bill Marriott说服国家政府官员通过《旅游促进法》，成立品牌美国（Brand USA）机构等国家级营销项目，营销的重要性在万豪公司成长的过程中一再体现。

04：发现需求，迎合需求：1952年，老Marriott听到商人抱怨无处喝酒而决定开出一家可以售酒的私人俱乐部；2005年，万豪国际公司从竞争品牌中得到启发更换床品；近十年陆续推出EDITION、傲途格精选、万豪AC酒店等多元化酒店迎合现代客群，万豪公司不断的在为了满足新的市场需求做出调整。

Bailey, 2019, The Story Of Eastern Air Lines – From Boom To Bust, https://simpleflying.com/eastern-air-lines/

SEC.Report, 1994, Form 10-K Host Marriott Corp/md10-K - Annual report [Section 13 and 15(d), not S-K Item 405], https://sec.report/Document/0000950109-94-000600/

Todayifoundout.com, 2013, WHY ROOT BEER IS CALLED THAT

Marriott International, 2020, Marriott-2019-Annual-Report

吴琼, 2016, 分时度假 一个“真实的谎言”，http://kchancera.com/

燕园基金, 2020,【ABS专题】万豪REITs：轻重资产并行, https://m.sohu.com/n/479874224/